15
maio2018

Em busca do equilíbrio na incorporação imobiliária

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Ministro Paulo Dias de Moura Ribeiro, do Superior Tribunal de Justiça

segunda edição do seminário A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ voltou a lotar o auditório do Superior ­Tribunal de Justiça, em Brasília (DF). No último dia 25 de abril, mais de 600 participantes – dentre magistrados, promotores, procuradores, ­advogados, estudantes e empresários – acompanharam um debate técnico de alto nível. Com o tema Proteção ao consumidor, o Seminário apresentou diferentes visões sobre como alcançar a difícil harmonia entre os interesses de todos os envolvidos no mercado imobiliário.

Realizada por iniciativa do Instituto Justiça & ­Cidadania e do STJ, com a correalização da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do ­Senai Nacional, com apoio da Itaipu Binacional e da Caixa, o Seminário promoveu a discussão sobre temas importantes como a necessária distinção entre consumidor e investidor, nuances do crédito imobiliário e o conflito entre interesses coletivos e individuais. A partir dos caminhos abertos na primeira edição do evento, em junho do ano passado, e desta vez sob a ótica do consumidor, proporcionou um debate ainda mais profundo sobre o distrato/ resolução dos contratos e suas consequências para a saúde financeira dos empreendimentos imobiliários.

Alessandra Garcia Marques, Promotora de Justiça e Presidente do MPCon

Múltiplos olhares – Participaram da mesa de abertura a presidente do STJ, ministra Laurita Vaz, o vice-­presidente, ministro Humberto Martins, a presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCon), promotora de justiça Alessandra Garcia Marques, o superintendente nacional da Caixa, Gryecos Loureiro, e a presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BrasilCon), Amanda Flávio de Oliveira. Representando as empresas do setor imobiliário estavam o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro (Ademi­-RJ), Cláudio Hermolin, o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary, o vice-presidente da CBIC, Adalberto Valadão, e o presidente do Instituto Justiça & Cidadania, Tiago Sales.

Teotônio Rezende, Especialista em Crédito Imobiliário

A multiplicidade e divergência de olhares sobre as questões em debate se deixou notar desde as primeiras falas, que não se limitaram aos cumprimentos protocolares de sempre. “O único lugar do mundo em que acontecem essas rescisões contratuais é o nosso país. O único setor que é obrigado a devolver, vários meses ou anos depois de receber é o da incorporação imobiliária. Precisamos que os contratos sejam respeitados. A Justiça é a ferramenta necessária para que a gente cumpra esses contratos e dê exemplos, principalmente num momento em que queremos fazer o país voltar a crescer”, ­comentou em sua saudação o presidente do Secovi­-SP, Flávio Amary.

“Estamos aqui para colocar os dilemas daqueles que, diferentemente do que acontece em grandes mercados estrangeiros, em que as pessoas vão à procura do imóvel, eles não o fazem na condição de investidores, mas na condição de consumidores tutelados pelo direito fundamental, previsto no Art. 5o da Constituição, inciso XXII. É um aspecto bem peculiar, de fato. Tanto quanto o modelo de incorporação no Brasil é distinto, também o é o contrato que rege esse início de pactuação”, rebateu a promotora Alessandra Garcia Marques, que acrescentou: “É importante que os órgãos de defesa do consumidor ouçam o mercado, do mesmo modo o mercado deve dialogar com os órgãos de defesa do consumidor e com aqueles que, de fato, tutelam os consumidores no país, especialmente de modo coletivo”.

Gente é diferente – O primeiro painel, com o tema “Consumidor, investidor e crédito imobiliário – distinções no contrato para a aquisição de imóveis”, foi presidido pelo ministro do STJ Antonio Carlos ­Ferreira. Teve como participantes o ministro do STJ Paulo Dias de Moura Ribeiro, a promotora Alessandra Garcia Marques, o empresário representante do ­Secovi-SP Ely Wertheim e o professor Teotônio Costa Rezende, especialista em crédito imobiliário. O ministro Moura Ribeiro historiou a evolução legislativa desde a edição da Lei da Incorporação, passando por outros marcos legais sobre o direito de arrependimento no compromisso de compra e venda. “O Tribunal da Cidadania vem procurando assegurar direitos a quem tem cidadania, embasado na ideia de que aqueles que participam do negócio jurídico de transmissão de propriedade precisam ser tratados como gente. Isso lembra muito a música de Geraldo Vandré, que na estrofe fala que ‘gado a gente marca, tange, ferra, engorda e mata, mas gente é diferente’. Essa gente que participa desse contrato merece a dignidade que a Constituição espalhou para todos nós”, concluiu o ministro.

Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do Superior Tribunal de Justiça

A promotora Garcia Marques trouxe também um histórico da legislação, mas na perspectiva dos ­órgãos de defesa do consumidor. “Esse debate está relacionado a uma série de práticas comerciais que o CDC considera abusivas, e que de fato acontecem, razão pela qual a judicialização no Brasil é uma realidade. Os consumidores não vão ao Judiciário apenas para resolver por inadimplemento o contrato de compra e venda”, afirmou a promotora. Ela criticou duramente “modalidades nocivas de publicidade que precisam ser banidas do mercado”, como a oferta de crédito imobiliário sem comprovação de renda. Questionou ainda a imposição dos contratos de corretagem aos consumidores, ressaltando não ser contra a corretagem, mas “contra o modo como ela é feita”, que ­segundo ela seria de forma arbitrária.

Nem bom, nem mau – Ely Wertheim falou sobre a complexidade, as vicissitudes e as sutilezas da incorporação imobiliária, ressaltando os altos custos e riscos para os empresários em contratos de “longuíssimo prazo”, desde a prospecção do terreno até a ­entrega das chaves. O empresário destacou a necessidade de identificar quem deve de fato ser protegido nas relações de consumo envolvidas, uma vez que em determinadas situações o investidor ou especulador pode estar “revestido de comprador final”. “Temos que proteger apenas quem realmente precisa. (…) Não estou falando de apartamentos sociais, mas de pessoas que compram apartamentos de milhões de reais. Unilateralmente, eles decidem rescindir o contrato e pleitear a devolução dos valores simplesmente porque a sua expectativa de ganho, que é o aumento do valor do imóvel, não se realizou. Não vendemos aumentos, nós vendemos imóveis”, completou o empresário.

Ministro Antonio Carlos Ferreira, do Superior Tribunal de Justiça

O professor Teotônio Rezende trouxe a experiência do mercado de crédito imobiliário para comentar as diferenças entre os modelos de financiamento, bem como os mecanismos e ajustes necessários para reduzir riscos e melhorar as condições de sustentabilidade dos empreendimentos. Ressaltou que, embora a irretratabilidade seja inerente à natureza do negócio, os consumidores sem condições de arcar com as prestações não podem ser levados a um beco sem saída. Para ele, “a maior proteção para os clientes é termos regras claras, precisas, que não necessitem ser interpretadas, mas apenas aplicadas”.

Nas considerações finais do painel, o ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que o mercado “não é bom nem mau, o mercado é racional” e reage de acordo com as oscilações financeiras e as decisões judiciais. “O mercado procura reduzir sua vulnerabilidade deixando de operar ou embutindo os riscos em seus custos, o que acaba por onerar a sociedade como um todo”, disse Ferreira. Ele acrescentou que a segurança jurídica é indispensável para construir um ambiente de negócios mais estável e previsível, tanto para empresários quanto para consumidores.

Critérios objetivos – O segundo painel do Seminário trouxe o tema “Proteção dos consumidores adimplentes: interesse coletivo x individual” e foi presidido pelo ministro do STJ Antonio Saldanha Palheiro. Teve como palestrantes os ministros do STJ Isabel Gallotti e Paulo de Tarso Sanseverino, além da presidente da BrasilCon, Amanda Flávio, e do presidente da Comissão Jurídica do CBIC, José Carlos Gama. Em suas considerações iniciais, o ministro Saldanha Palheiro fez um resumo da oposição entre os interesses coletivos e ­individuais que ocorre em face da resolução de contratos antes do término das obras.

Ministro Antonio Saldanha Palheiro, do Superior Tribunal de Justiça

Segundo Palheiro, com o objetivo de corrigir as distorções que poderiam levar à perda total do valor pago pelo comprador que se viu forçado a desistir do imóvel, a jurisprudência supriu as lacunas da lei com a possibilidade do distrato em determinadas situações, fixando a priori que os contratos de incorporação imobiliária são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor. Seguindo esse entendimento, a Súmula 543 do STJ estabeleceu que na resolução dos contratos de promessa compra e venda deve ocorrer a imediata restituição das parcelas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Com isso, as incorporadoras passaram a apontar um risco sistêmico para o setor e dificuldades para a conclusão das obras, podendo prejudicar os consumidores adimplentes. Para o ministro, será possível alcançar um equilíbrio a partir da definição de critérios objetivos para a definição do percentual de retenção pelas incorporadoras.  

A ministra Isabel Gallotti apresentou uma análise da evolução jurisprudencial do Tribunal com o ­advento do Código de Defesa do Consumidor, que, segundo ela, “permitiu maior estreitamento entre o direito e a realidade social nesses tipos de contrato”. A magistrada, contudo, falou sobre as dificuldades para uniformizar a jurisprudência do STJ com as dos tribunais estaduais como, reforçando o exemplo, no que se refere ao percentual de retenção no caso de distrato. Ressaltou que deve haver um mínimo de previsibilidade e segurança jurídica para todos os ­envolvidos na incorporação imobiliária.

Flávio Amary, Presidente do SECOVI-SP

Responsabilidade dos construtores – O ministro Paulo de Tarso Sanseverino apresentou uma palestra sobre a responsabilidade civil dos construtores na incorporação, que incluiu algumas questões com discussão ainda em aberto na jurisprudência. Esclareceu o ministro que o não cumprimento do contrato pelo vendedor causa, além do dano emergente figurado nos valores das parcelas pagas pelo comprador, lucros cessantes a título de alugueres que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido caso tivesse sido entregue na data contratada. O ministro também discutiu outros pontos polêmicos, sob os pontos de vista doutrinário e jurisprudencial, como a possibilidade de cumulação da cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes. Matéria esta que, segundo ele, deverá ser julgada em breve pelo STJ com o objetivo de estabelecer ­critérios objetivos para sua aplicação.

O magistrado apresentou uma série de precedentes na jurisprudência do STJ que, segundo ele, demonstram que o Tribunal “tem procurado alcançar um ponto de equilíbrio entre os interesses das construtoras e dos adquirentes das unidades habitacionais nas principais questões controvertidas”. Questões essas que não se limitam à resolução dos contratos por inadimplemento, passando também pelas ações que tratam da revisão de financiamentos imobiliários; comissão de corretagem; pedido de indenização por atraso na entrega da obra, com a ocorrência ou não de dano moral; bem como ações indenizatórias ­movidas contra construtoras, incorporadoras e até seguradoras por vícios construtivos.

José Carlos Gama, Presidente do Conselho Jurídico, CONJUR-CBIC

Questionamentos – A professora de Direito Econômico da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) e presidente da BrasilCon, Amanda Flávio de Oliveira, problematizou alguns argumentos ­frequentes do mercado nos atuais debates sobre a incorporação imobiliária. Quanto à existência de custos irrecuperáveis que precisam ser levados em consideração, por exemplo, a professora argumentou que estes integram a relação de custo/ risco e que por isso certamente já são considerados na precificação.

Segundo ela, o setor questiona em especial a ­Súmula 543 do STJ com o argumento de que, a permanecer tal entendimento, quem sofre as maiores consequências da resolução de contratos são os consumidores adimplentes. “Precisamos enfrentar esses argumentos a partir do que eles têm de jurídico e legal, e o que eles têm de econômico. Juridicamente, o aumento de insegurança não me parece presente, seja porque está sumulado – nada mais seguro do que uma súmula – seja porque há alguns dispositivos legais que são de uma clareza imensa. Retomo o que disse o Dr. Teotônio Rezende: ‘a maior proteção para os clientes é termos regras claras’”, argumentou a professora. Quanto ao aspecto econômico e à alegada crise vivida pelo setor, ela utilizou números das próprias empresas para demonstrar que no ­fechamento do ano passado surgiram sinais de reaquecimento do mercado, como a queda do número de distratos, o aumento dos lançamentos e a redução do estoque de unidades.

Ministra Isabel Gallotti, do Superior Tribunal de Justiça

Não há jantar grátis – José Carlos Gama rebateu em parte os argumentos apresentados pela palestrante que o antecedeu. “A senhora tem a formação econômica, fica fácil lhe mostrar que nós empresários não queremos mudar a jurisprudência por conta da crise, queremos mudar por uma questão de justiça”, disse ele. Gama acrescentou que a crise trouxe queda brusca de novas vendas e aumento dos custos de financiamento, seguidos do surgimento das rescisões, que levaram a um “desequilíbrio econômico total” das incorporações.

O presidente da Comissão Jurídica da CBIC ­buscou então demonstrar que quando se observa apenas os interesses individuais do comprador inadimplente não se considera os direitos coletivos dos compradores adimplentes, que da mesma forma são “consumidores ­hipossuficientes que precisam ­receber seu imóvel a tempo e a hora”. Segundo Gama, no momento em que o volume de resoluções aumenta acontecem dois descasamentos. No primeiro, o ­incorporador deixa de receber recursos que estavam previstos para a execução daquela obra. No segundo, o incorporador vai ter que devolver ao consumidor inadimplente recursos que ­estavam previstos para a compra de materiais e a ­contratação de serviços ­indispensáveis à conclusão do empreendimento. Em sua opinião o direito do consumidor inadimplente de receber de volta parte do que pagou deve ser mantido, porém apenas após a conclusão da obra, de forma a privilegiar os consumidores adimplentes. “Não se iludam, não existe jantar de graça. Quando alguém está subsidiando a energia do pobre, o restante da população está pagando”, concluiu.

Amanda Flávio, Presidente da BrasilCon

Reticências – “Não existe fórmula mágica para ­resolver problemas complexos. O melhor caminho para sair da confusão instalada na economia e ao mesmo tempo preservar os direitos fundamentais do consumidor passa, necessariamente, por um amplo e transparente diálogo. O que a gente faz aqui com apoio irrestrito do STJ é convocar a sociedade a participar desse diálogo na Casa da Cidadania”, comentou, no encerramento, o desembargador do TJ-RJ Werson Rêgo, que dividiu a coordenação científica do Seminário com o ministro do STJ Luis Felipe ­Salomão. “Muito mais importante do que encontrarmos conclusões é dizer que continuamos colhendo os frutos das sementes lançadas lá atrás. Encerramos o dia não com um ponto final, mas com reticências”, acrescentou Rêgo.

Em entrevista à revista Justiça & Cidadania após o encerramento, o presidente da CBIC, José Carlos Martins elogiou o alto nível dos debates: “A evolução é flagrante de como esse diálogo patrocinado pelo STJ tem produzido resultados. Tivemos hoje uma discussão muito mais aberta, muito mais aprofundada, ­tenho que parabenizar os organizadores pela qualidade e pelo grau de importância daquilo que foi falado. O maior problema que o Brasil tem hoje é a insegurança jurídica para a retomada dos investimentos. A insegurança custa e quem paga é aquele que fica sem o serviço ou faz um investimento mais caro. Um evento como esse que o STJ promove tem vital importância para a harmonização das relações no Brasil, para que as relações de todos os participantes no jogo democrático do país possam ser azeitadas e todos nós possamos construir um Brasil melhor”.

Tiago Salles, Presidente do Instituto Justiça e Cidadania e a Ministra Laurita Vaz, do STJ

 

O encerramento do encontro teve a participação do Desembargador e coordenador Werson Rêgo, do TJRJ; do Ministro e coordenador Luis Felipe Salomão, do STJ e de José Carlos Martins, Presidente da CBIC

Material para download

Apresentação Alessandra Garcia Marques
Apresentação Amanda Flávio
Apresentação Ely Wertheim
Apresentação José Carlos Gama
Apresentação Ministro Moura Ribeiro
Apresentação Ministro Paulo de Tarso Sanseverio
Apresentação Ministro Saldanha
Apresentação Teotonio Rezende

 


Distrato x resolução
A Lei no 4.591/ 1964 – também conhecida como Lei das Incorporações – consagra o contrato de compra e venda como irrevogável e irretratável. Contudo, o Art. 53 do ­Código de Defesa do Consumidor concede ao adquirente do imóvel comprado na planta o direito de pedir a resolução do contrato por incapacidade financeira. Quando se fala distrato, embora amplamente aplicado para indicar a resolução por inadimplemento do comprador, o termo está juridicamente equivocado. Tecnicamente, o termo correto é resolução. O distrato só ocorre quando há um acordo das partes, quando comprador e vendedor querem desfazer o negócio. A resolução pode ocorrer quando o comprador se tornou inadimplente por não ter mais condições de manter os pagamentos, ou quando o incorporador se tornou inadimplente porque não entregou a obra no prazo determinado.

Súmula 543
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543, Segunda Seção do STJ, julgada em 26/08/2015).

Olhares cruzados
Entidades de defesa dos direitos do consumidor e empresários do setor imobiliário ainda manifestam visões muito divergentes sobre vários pontos
Um exemplo do descompasso é a opinião quanto ao peso dos pagamentos dos compradores para a conclusão dos empreendimentos. Em entrevista concedida momentos antes do início do Seminário, a promotora Alessandra Garcia Marques questionou o “risco sistêmico” que a resolução/ distrato representa para a incorporação imobiliária. “No mercado brasileiro a incorporação imobiliária é feita pressupondo ou que o incorporador tem o dinheiro para fazer a obra ou tem idoneidade para buscar no mercado financeiro os recursos para a obra. Em média, apenas 20% ­daquilo que representa o valor da obra é pago inicialmente por aqueles que fazem a reserva do imóvel por meio de um compromisso de compra e venda”.

Sem conhecer o teor da entrevista, o empresário Ely Wertheim rebateu o argumento durante sua palestra: “Quando protegemos indiscriminadamente o inadimplente, estamos penalizando o cara que está pagando em dia. O incorporador não dispõe do recurso porque o está utilizando para fazer o empreendimento. Se eu recebo de 80% a 85% do preço nas chaves, quando o prédio está pronto, de onde veio esse dinheiro se não foi o comprador que pagou? O comprador pagou 20%, que veio de financiamento e eventualmente de recursos próprios. Portanto, o fluxo de caixa desse empreendimento é profundamente negativo. Se for o incorporador ‘honesto’, ele gastou o dinheiro desse cliente para fazer o prédio, porque se ele falar que tem esse dinheiro é porque vendeu mais caro para alguém”.


Entrevistas

Entrevista com Werson Rêgo

Desembargador do TJRJ, coordenador científico do Seminário e diretor acadêmico do Instituto Nêmesis de Estudos Avançados em Direito

Revista Justiça & Cidadania – Quais são os riscos aos direitos e interesses do consumidor no atual cenário da incorporação imobiliária?
Werson Rêgo – Nós temos o consumidor individual e temos a coletividade dos consumidores que atua no mercado imobiliário, adquirindo unidades em incorporação, isto é, unidades que estão sendo compradas na planta. Sustento que o que é direito de um é direito de todos. Porém, se dou a um consumidor individual algo que não é dele por direito, eu desestruturo todo o sistema. Essa desarmonia acaba comprometendo o direito dos demais consumidores, da coletividade de consumidores. O risco que a gente enfrenta nos dias atuais é o de decisões que não necessariamente reconheçam direitos de um consumidor individual, mas uma pretensão do consumidor. Nesse sentido, quando dou a este que vem a juízo buscando o que não é seu por direito e a decisão judicial dá a ele aquilo que se pede, tenho que entender que a decisão gera um impacto negativo em todo o mercado imobiliário, que no final das contas causará prejuízos para a coletividade dos demais consumidores.

Revista Justiça & Cidadania – Como alcançar o equilíbrio entre os interesses que estão em conflito?
Werson Rêgo – 
Para que a gente chegue a esse desejado equilíbrio, necessariamente temos que passar pelo diálogo e pela negociação. Medidas impostas – sejam elas legislativas, executivas ou judiciais – resolvem problemas pontuais, mas não resolvem a questão estrutural do sistema como um todo. É preciso que cada agente econômico, seja ele incorporador ou consumidor, entenda o que o outro quer e necessita, entenda que a boa fé que deve imperar nessa relação é uma via de mão dupla. Tenho que enxergar você e você enxergar a mim independentemente de quem nós somos, se você é um consumidor, fornecedor ou vice-versa. Um tem que enxergar o outro e procurar respeitar o direito do outro e suas legítimas expectativas, para que o contrato consiga se desenvolver de modo regular. O que a gente espera é que a partir de eventos como esse – essa é uma discussão que já se iniciou há algum tempo – a sociedade, o mercado imobiliário e os consumidores de um modo geral comecem a se inteirar desses aspectos muito peculiares do mercado imobiliário; Que entendendo um ao outro com esse olhar de boa fé recíproca, através de diálogos, a gente consiga encontrar o ponto de equilíbrio; Que a gente consiga resolver os nossos problemas a partir das nossas próprias iniciativas, não a partir da iniciativa impostas por terceiros, seja o Judiciário, o Legislativo ou o Executivo.


Entrevista com Cláudio Hermolin

Presidente da Ademi-RJ

Revista Justiça & Cidadania – Qual é a expectativa para o Seminário?
Cláudio Hermolin – São encontros em que temos a oportunidade de discutir os problemas do mercado, principalmente relativos aos distratos, importantes porque avançamos na discussão daquilo que pode ser uma boa solução tanto para o setor, quanto para o consumidor, que é o foco do encontro de hoje. É óbvio que o mercado não existe sem os clientes, não existe equilíbrio se não for observado também o lado do consumidor. Nosso objetivo hoje é discutir as oportunidades para equilibrar a relação, lembrando que esse problema pode, inclusive, colocar em risco a atividade da incorporação, que é muito importante para o Brasil, gera empregos e o pagamento de muitos impostos. Toda oportunidade para discutir esse assunto é válida. Entendemos que é fundamental colocar juntos na mesa para debater os diferentes interlocutores que são impactados de alguma forma por esse assunto.

Revista Justiça & Cidadania – Nestas discussões fala-se muito sobre a necessidade de distinguir o consumidor final do investidor. A jurisprudência avançou nesse ponto?
Cláudio Hermolin – 
Tivemos algumas decisões no Rio de Janeiro diferenciando claramente o cliente comprador do cliente que é investidor, o que para a gente foi uma vitória porque, com certeza, essas decisões só ocorreram por conta das discussões que nós tivemos aqui no STJ e também no evento que realizamos posteriormente no TJ-RJ. A gente vê os resultados dessas discussões na prática. No final os dois lados ganham, tanto o consumidor, que entende os problemas do mercado imobiliário, quanto o mercado, que consegue expor suas dificuldades, dramas e dilemas para que o Judiciário possa entender um pouco melhor das nossas necessidades e dos ajustes necessários nessa questão do distrato.


Entrevista com Flávio Amary

Presidente do Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP)

Revista Justiça & Cidadania – O que avançou nas discussões desde o último Seminário?
Flávio Amary – É um processo em que a gente tem buscado interação entre o setor produtivo e o Judiciário. Não acredito que as soluções aconteçam no dia seguinte a um encontro, é um processo de conhecimento dos nossos problemas e vice-versa. É muito positivo esse tipo de encontro, porque a gente pode entender melhor como funciona o sistema judiciário e, ao mesmo tempo, ter a oportunidade de compartilhar com juízes, desembargadores e ministros todos os problemas que nós enfrentamos em nosso dia a dia, com o objetivo único de gerar empregos, ativar a economia e, principalmente, atender a população mais carente com habitação e moradia.

Revista Justiça & Cidadania – Nessa edição o foco é a defesa dos direitos do consumidor. É uma discussão que estava pendente?
Flávio Amary – 
Temos que ter sempre o foco no rompimento dos contratos. Precisamos que o contrato assinado seja respeito. O país é o único do mundo com essa característica da rescisão contratual na área imobiliária. Nós precisamos criar regras para desincentivar as pessoas a romper os contratos, regras que não prejudiquem o setor produtivo e que também não prejudiquem o consumidor que teve algum problema. Precisamos trazer equilíbrio e segurança jurídica para a relação, para que possamos produzir moradia e atender o déficit habitacional no país.


Entrevista com José Carlos Gama

Presidente do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)

Revista Justiça & Cidadania – Quais são as expectativas do setor imobiliário neste diálogo com o Judiciário?
José Carlos Gama – 
A importância do primeiro Seminário foi exatamente abrir o diálogo do setor produtivo com o Judiciário a partir do STJ. Principalmente porque a atividade de incorporação imobiliária é complexa e precisa ser entendida por aqueles que vão julgar em última instância. Esse Seminário é uma continuação, um processo, um diálogo permanente que se constrói juntando as partes envolvidas. A principal função hoje do nosso Judiciário é exatamente fazer a mediação e a conciliação para evitar que as pessoas entrem em litigância. Esse Seminário tem esse princípio básico, de aproximar as pessoas para que possamos encontrar uma solução em que todos saiam ganhando.

Revista Justiça & Cidadania – Qual é o caminho para alcançar o equilíbrio entre consumidores e incorporadores?
José Carlos Gama – 
São dois trabalhos distintos que a CBIC procura fazer. Primeiro no Legislativo, que é regulamentar o Art. 53, parágrafo primeiro do Código de Defesa do Consumidor, para definir efetivamente, em casos de resolução, o que é que o incorporador tem direito a reter do consumidor inadimplente. Isso foi vetado pelo presidente da República em 1990 e até hoje, 28 anos depois, o Congresso ainda não legislou. O segundo trabalho é o que nós estamos fazendo aqui nesse Seminário, conscientizar o Judiciário de que nos casos que cheguem à Justiça é preciso haver realmente justiça ao delimitar o valor que vai ser retido. Têm saído diversas sentenças em que, por ser um percentual do valor pago, o valor retido não cobre efetivamente nem a comissão de corretagem, trazendo um prejuízo muito grande não (apenas) para o incorporador, mas para o negócio imobiliário em si.

Revista Justiça & Cidadania – Há consenso entre as entidades que representam o setor sobre qual deve ser o percentual de retenção?
José Carlos Gama – 
Temos negociado com o Poder Executivo, temos negociado, inclusive, com os órgãos de defesa do consumidor para mostrar que não deve haver regra única, porque cada caso é um caso, mas se houver regra única, as despesas básicas efetivamente comprovadas precisam ser retidas, além de um determinado valor que deve ser uma multa educativa para desestimular a resolução do contrato.


Entrevista com a promotora de justiça Alessandra Garcia Marques

Titular da promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor do Ministério Público do Estado do Acre e presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCon)

Revista Justiça & Cidadania – Tivemos avanços na discussão?
Alessandra Garcia Marques – O avanço mais significativo é o fato do próprio Superior Tribunal de Justiça estar realizando esse segundo evento sob a ótica do consumidor, não excluindo o mercado deste debate. Aqui está o mercado e também estão as associações e entidades de defesa dos consumidores. O recado que pretendo deixar é que o tratamento do consumidor deve ser diferenciado daquele dado ao investidor. Essa distinção já está um pouco mais clara, mas ela depende de uma análise muito cuidadosa do magistrado quando o processo chega à Justiça, como também das partes que atuam no processo. É perfeitamente possível fazer isso, embora nós saibamos que a incorporação imobiliária no Brasil é bem típica, bem diferente de modelos estrangeiros Grande parte dos compromissários compradores no Brasil é de fato de consumidores que não vão recolocar aquele imóvel no mercado produtivo.

Revista Justiça & Cidadania – Como equilibrar os interesses do consumidor que se vê obrigado a resolver o contrato com os interesses do consumidor que está adimplente e quer receber seu imóvel no prazo?
Alessandra Garcia Marques – 
Em que pese o mercado diga e reclame que quando um consumidor torna-se inadimplente a obra e o empreendimento em si tem uma afetação, um problema sério, esse é um argumento um pouco complicado. Na verdade, no mercado brasileiro a incorporação imobiliária é feita pressupondo que o incorporador tem o dinheiro para fazer a obra ou tem idoneidade para buscar no mercado financeiro os recursos para a obra. Em média, apenas 20% daquilo que representa o valor da obra são pagos inicialmente por aqueles que fazem a reserva do imóvel, para o futuro, por meio de um contrato de compromisso de compra e venda. Não é tão dramático assim entendermos que, pelo menos quando estamos falando de consumidor, a inadimplência deve ter um tratamento distinto daquela inadimplência do possível investidor.

Revista Justiça & Cidadania – Há riscos de retrocessos para o consumidor nesse cenário?
Alessandra Garcia Marques – 
Sim. O enunciado da Súmula 543 do STJ sempre foi muito questionado pelo mercado. Temos jurisprudências consolidadas e também enunciados de súmulas em tribunais estaduais assegurando que o consumidor perde. O consumidor que está inadimplente e vai resolver o contrato vai perder parte daquilo que pagou, especialmente o que diz respeito à administração, publicidade e corretagem, mas a discussão é mais ampla do que essa. Temos que considerar que os tribunais ainda protegem o consumidor, dizendo que o consumidor no máximo perderá 25% sobre o valor que ele efetivamente pagou. Porque se for sobre o valor do imóvel ele poderá perder quase absolutamente tudo que ele pagou.


Entrevista com Luis Felipe Salomão

Ministro do STJ e coordenador científico do Seminário

Revista Justiça & Cidadania – Qual é o impacto de seminários como esse nas decisões do Tribunal?
Luis Felipe Salomão – 
Esse é um tema muito importante para a jurisprudência do STJ. Nós discutimos na outra vez as soluções extrajudiciais e uma visão sobre o distrato. Agora ouvimos o outro lado, o consumidor. Esse tanque de ideias, uma parada em nossas atividades normais para poder vir pensar com mais amplitude esse tema, claro que vai repercutir na formação da jurisprudência e no aperfeiçoamento dos precedentes. É um momento muito importante que em parceria conosco do STJ a revista Justiça & Cidadania realiza. Proporciona um debate muito franco, muito aberto, com todos os ângulos envolvidos nessa questão que é o sonho da casa própria, que mexe com família, com propriedade e com todas as expectativas que o cidadão tem hoje para realizar os seus desejos.

Revista Justiça & Cidadania – O foco dessa vez é a proteção do consumidor. Quais são os riscos aos direitos e interesses do consumidor no atual ambiente da incorporação imobiliária?
Luis Felipe Salomão – 
São tantos temas. A questão do distrato, a questão da sua posição nas demandas como investidor ou como verdadeiro consumidor, tantos temas que vamos discutir, com tantos ângulos e visões, que é justamente o motivo da realização do nosso Seminário.

Revista Justiça & Cidadania – O senhor falou na edição passada sobre o uso das soluções extrajudiciais para resolver conflitos na incorporação. Notou a aplicação destes modelos desde então?
Luis Felipe Salomão – 
Esse é um processo, com idas e vindas, marchas e contramarchas. Está avançando, mas não vai ser da noite para o dia, porque o Brasil não tem uma tradição de utilização dessas culturas extrajudiciais. Então, como em todo processo cultural, vai avançando. Quanto mais a gente insistir nesse tema, melhor.


Entrevista com Arthur Luis Mendonça Rollo

Ex-secretário nacional do consumidor do Ministério da Justiça e Segurança Pública

Revista Justiça & Cidadania – O Seminário busca construir o equilíbrio por meio do diálogo, mas já houve tentativas de fazer isso por Medida Provisória. Qual é o melhor caminho?
Arthur Luis Mendonça Rollo – Por Medida Provisória com certeza não é. O caminho é ou através de um projeto de lei ou pelo entendimento jurisprudencial. O grande problema é que a questão aguda da incorporação imobiliária já está judicializada, uma lei vai reger os atos futuros, não vai ser aplicada de forma retroativa. Nós temos que combinar as duas soluções, uma lei que vai reger o futuro e uma adequação do entendimento jurisprudencial para resolver os problemas passados, contemplando os dois lados da relação, tanto o lado da empresa que não pode quebrar, porque o setor imobiliário é muito importante, quanto o lado do consumidor. Com essa crise econômica muitos consumidores deixaram de comprar apartamentos porque, pura e simplesmente, não tinham condições financeiras. Teve gente que ficou doente. A gente tem que contemplar as duas situações.

Revista Justiça & Cidadania – Quais temas despertam mais interesse nessa discussão?
Arthur Luis Mendonça Rollo – 
Um dos temas propostos aqui que tem todo sentido é diferenciar o consumidor do investidor. Um consumidor que compra dez apartamentos comprou para investir. O tratamento tem que ser completamente diferente do tratamento de um consumidor que compra um novo apartamento para dar para seu filho ou filha morar.

Revista Justiça & Cidadania – Como equilibrar os direitos individuais e coletivos nessa questão?
Arthur Luis Mendonça Rollo – O distrato não pode ser a regra, tem que ser a exceção, mas as construtoras desde já têm formas para elaborar os contratos, também chamando os consumidores para fazer acordos, para não deixar a questão bater nos tribunais. No evento passado a gente ouviu exemplos de construtoras que não deixam a questão ir para o Judiciário, que chamam seus consumidores e entram em acordo. Esse é o melhor caminho. Deixando ir para o Judiciário vai ser prejudicial para todo mundo, porque a situação leva anos para ser decidida, tem que entrar como um possível passivo no balanço da empresa, e o consumidor fica anos sem receber o dinheiro que ele tem o direito de receber de volta.


Entrevista com José Carlos Martins

Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)

Revista Justiça & Cidadania – O mercado imobiliário conseguiu respirar no ano passado com a redução do número de distratos. Ainda há risco sistêmico para a incorporação?
José Carlos Martins – Pode até ser que hoje você não tenha mais um número de distratos tão grandes quanto no passado, porém ele deixou um trauma tão grande que hoje dificulta e encarece o financiamento. O que a gente precisa é ter uma legislação perene que atenda aos interesses do consumidor e do construtor, para que a coisa flua mais livremente.

Revista Justiça & Cidadania – Qual é o caminho mais adequado para a solução do problema?
José Carlos Martins – Não tem outro caminho que não seja o do diálogo. Os diálogos dentro do Congresso Nacional e do STJ é que vão mostrar o melhor caminho para a sociedade brasileira. Quando a gente coloca para discutir órgãos de defesa do consumidor e empreendedores, com a mediação do Judiciário, a gente encontra o melhor caminho. Certamente não vai ser por Medida Provisória, porque não há espaço político para isso. Em nossa visão a melhor solução é pela via do entendimento do Judiciário, mas se tiver que ser uma lei, que a gente tenha a oportunidade de fazer alguma coisa negociada, discutida, porque aí sim vai ter a perenidade que todos nós precisamos.  


Entrevista com Amanda Flávio de Oliveira

Presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BrasilCon)

Revista Justiça & Cidadania – Qual a avaliação sobre o Seminário?
Amanda Flávio de Oliveira – 
Estou muito contente em ver o resultado do evento. Eu já estava com uma expectativa muito positiva, porque o evento já tinha uma proposta muito boa de início, e ela se realizou da melhor maneira possível. De fato é algo de muito notável essa iniciativa do STJ. Todos os aplausos são insuficientes. Além de se abrir para ouvir os grupos de interesse no processo, por meio de amici curiae e audiências públicas, esse é um evento científico em que houve profissionais falando em tese sobre temas conflitantes. Foi um sucesso, o STJ está de parabéns e estou saindo particularmente muito feliz pela oportunidade de diálogo que tivemos, ouvindo e falando também.

Revista Justiça & Cidadania – O enfoque da proteção dos direitos do consumidor estava bem representado?
Amanda Flávio de Oliveira – 
No primeiro evento no ano passado nós tivemos a representante do Ministério Público do Consumidor, a Dra. Alessandra (Garcia Marques). Desta vez, além dela eu também estive. Fico muito contente pelo prestígio que isso representa para o instituto que eu tenho a honra de presidir. Houve diálogo e isso é muito importante.

 

 


Público do seminário 

 

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