15
set2017

Em busca do ponto de equilíbrio na incorporação imobiliária

  • por Rafael Rodrigues
  • Edição 205
  • 163
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A segunda etapa do seminário “A Incor­­­poração Imobiliária na Perspectiva do Poder Judiciário” voltou a reunir ma­gis­trados, procuradores, advogados e em­pre­sários da construção civil para discutir o mo­mento difícil e as perspectivas de retomada do setor.

Promovido pelo Instituto Justiça & Cidadania em parceria com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), e patrocínio da Itaipu Binacional e da Caixa Econômica Federal, o evento lotou o auditório da Emerj na manhã do dia 31 de agosto, dando continuidade ao debate iniciado em junho, em Brasília, no auditório do Superior Tribunal de Justi­ça (STJ).

Apontado como principal fator de instabilida­­de deste mercado, o distrato imobiliário voltou a mo­no­­­po­lizar as discussões, sobretudo diante da iminên­cia da publicação, pelo Governo Federal, de Medida Pro­­visória para regulamentar suas regras, incluin­do prazos e percentuais dos valores que devem ser de­vol­vidos aos compradores arrependidos. “Pre­ci­samos buscar o equilíbrio entre a visão do consumidor e a dos for­necedores para chegar a um bom termo nessa discussão”, avaliou o ministro Luis Felipe Salomão, coordenador científico do Seminário.

Além de Salomão, participaram da mesa de aber­tura o seu colega na II Seção do STJ (Direito Privado), ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; o pre­si­­dente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), de­sem­bargador Milton Fernandes; o cor­re­­gedor-geral de Justiça, desembargador Cláu­dio de Mello Tavares; e o diretor-geral da Emerj, de­­sem­bargador Ricardo Ro­drigues Cardozo. Re­pre­sen­taram os empresários o presidente da Ademi-RJ, Claudio Hermolin; o pre­sidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin; o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins; e o presidente do Sin­dicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary. Compôs ainda a mesa o presidente do Instituto Justiça & Cidadania, Tiago Salles. Mais de 600 inscritos acom­panharam os debates, dentre os quais um grande nú­mero de magistrados.

Distrato, o vilão da hora – “O mercado imo­bi­­liário brasileiro é muito bem regulamentado, mas precisamos falar do distrato, que é hoje o nosso gran­de problema. Nos últimos três anos os distratos chegaram a 50% das vendas, o que é muito ruim para consumidores e construtoras, porque muitos em­preendimentos atrasaram ou não foram con­cluí­dos, um perde-perde para toda a sociedade”, disse o em­presário Rubens Menin, dando início ao debate. O presidente do Secovi-SP acrescentou que a pos­si­bilidade de distrato imobiliário só acontece no Brasil. Ele considera que o problema brasileiro não é de “falta de lei”, mas de má interpretação da legislação para atender os interesses individuais de quem distrata, pre­judicando os interesses coletivos de todos os de­mais envolvidos na incorporação. “Precisamos en­con­trar uma solução justa e bilateral”, pediu.

“Sem essa discussão não vamos conseguir che­gar a um consenso sobre o que é bom para os con­su­mi­dores e para as empresas, de forma a manter o setor imo­biliário pujante, crescente e sustentável. O mer­cado imobiliário é importante porque transforma as cidades, gera empregos, paga impostos e catalisa o cres­cimento de qualquer cidade”, complementou o empresário Cláudio Hermolin.

Momento difícil – O evento foi dividido em três painéis. O primeiro foi coordenado pela desem­bar­gadora Ana Maria de Oliveira, da 26a Câmara Cível (Consumidor) do TJRJ, e teve como tema “A Incor­poração Imobiliária no Cenário Atual”. Par­ticiparam os desembargadores Marco Aurélio Be­zer­ra de Melo e Cesar Cury, o ex-presidente da Ademi-RJ e fun­dador da incorporadora CHL, Rogério Chor, e o titular da Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon) do Ministério da Justiça, Arthur Rollo. A avaliação geral é de que o mercado imobiliário está sendo duramente afetado pelos efeitos da crise, in­clu­indo o desemprego em alta, a renda das famílias em baixa, a retração do crédito e a curva decrescente no valor dos imóveis. Seria um dos momentos mais difíceis da história das construtoras e incorporadoras nacionais, que acumulam unidades não vendidas ou devolvidas, e hoje sofrem de uma incapacidade quase completa para lançar novos empreendimentos.

Apesar de ser definido pela Lei no 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações) como um con­trato irrevogável e irretratável, ao longo dos anos a juris­prudência passou a admitir o distrato por par­­te do comprador. Com a crise dos últimos três anos, os dis­tratos teriam alcançado índices alarman­tes, o que coloca sob ameaça a saúde financeira dos empre­en­dimentos e das empresas, além de afetar os interes­­ses de todos os demais consumidores en­vol­vidos, in­­clu­sive daqueles que cumprem pon­tual­men­te com os seus pagamentos.

Valor de mercado – “O mercado imobiliário há alguns anos representava mais ou menos 6,5% do PIB. Em função de todos os problemas, caiu para 5,5%, uma queda de quase 20% na participação. O número de empregos des­­truí­­dos nos últimos cinco anos equivale ao número de em­pregos criados nos cinco anos antecedentes. É emergencial que todos os  envolvidos entendam o co­lapso pelo qual o mercado imobiliário está passando”, comentou Rogério Chor.

Assim como havia feito na etapa brasiliense do Se­mi­­nário, Chor voltou a apresentar números im­pres­sionantes sobre o momento difícil do setor. “Fiz um le­­­vantamento no final de 2010. As empresas lis­ta­das na bolsa valiam, em números atualizados, o e­qui­­va­lente a R$ 58 bilhões. Hoje, valem R$ 10 bilhões, ou seja, queda de 80%. Nesse ritmo, vão valer R$ 3 bi­l­hões daqui a cinco anos. Ou todo mundo acorda pa­ra a destruição que as decisões do Poder Judi­ciário e a burocracia das prefeituras estão causando ao nos­so mercado, ou, em breve, não vai haver mais nenhum herói vivo para contar a história”, disparou o empresário.

Métodos extrajudiciais – O Desembargador Mar­co Aurélio Bezerra de Melo, da 16a Câmara Cível do TJRJ, discordou, contudo, da avaliação de que as decisões do Judiciário estejam na raiz da crise do setor imobiliário. “Não vejo a insegurança jurídica que aqui foi trazida. A lei é bem clara na defesa do con­su­midor vulnerável, desde a Constituição de 1988. A jurisprudência do Direito Federal está bem conso­li­dada pelo STJ. Onde talvez possamos mel­horar é na elaboração de contratos mais claros, que atendam às legítimas expectativas de ambas as partes”, opinou o magistrado. Ele acrescentou: “Am­bos os contratantes querem que o empre­en­di­mento ocorra da melhor forma possível, um quer o lucro e outro o imóvel. Es­ses interesses aparentemente em conflito têm que se harmonizar para chegarmos a um destino final que atenda a ambos”.

Na sequência, o desembargador Cesar Cury, da 11a Câmara Cível do TJRJ, concordou que em função das crises econômica e financeira a nova conformação de interesses no mercado imobiliário precisa passar por uma discussão profunda, que reencontre os pontos de convergência e estabeleça as premissas para uma negociação em busca do consenso. “Existe insegurança jurídica porque os interesses são anta­gô­nicos, quando deveriam ser complementares”, opi­nou. Presidente do Fórum Permanente de Prá­ti­cas Restaurativas e Mediação, o magistrado defendeu a adoção de soluções que evitem custos adicionais com o processo judicial, como os métodos extrajudiciais para resolução de conflitos. “Os conflitos e as so­lu­ções podem ser previstos de modo consensual, o que facilita para todo mundo”, observou.

Medida provisória – O secretário nacional Ar­thur Rollo defendeu o texto da Medida Provisória em ges­tação no Poder Executivo. A minuta da MP prevê pu­nição mais rigorosa ao distratante do que aquela con­so­lidada na jurisprudência do STJ, que considera abusivas retenções acima de 25% do valor pago pelo comprador. A proposta do Governo é reter até 50% dos valores pa­gos, com teto de 10% do valor total do imóvel. Acres­centou o secretário que a MP vai de­ter­minar a prestação de informações mais precisas aos con­su­midores no ato da compra. “O consumidor fi­cou com piores condições para fazer o distrato, mas vai passar a se exigir também mais responsabilida­de do incorporador na hora de fechar o negócio”, opinou Rollo.

A defesa da MP feita pelo representante do Go­ver­no ensejou várias manifestações contrárias à re­gulamentação do distrato feita por essa via durante o restante do Seminário. O ministro Villas Bôas Cueva, por exemplo, se disse perplexo com a edição de uma MP que “muda entendimentos anteriores” e “cria enorme insegurança jurídica”. Em entrevista à revista J&C logo após o evento, o desembargador Bezerra de Melo contemporizou: “O ideal é a dis­cus­são no Congresso por meio de um projeto de lei, com debate entre os atores e a sociedade, mas talvez os es­tudiosos e o próprio Governo tenham tido a sen­si­bilidade de que há urgência no tratamento. Se for essa a solução e se ela se mostrar verdadeira que venha (a MP) para harmonizar os interesses em conflito”.

Nem deveria existir – O desembargador do TJRJ Carlos Santos de Oliveira, palestrante do terceiro painel, disse considerar que a MP pode vir a carac­te­rizar “excesso de intervenção do Estado em uma re­la­ção privada”. Apesar disso, defendeu a repactuação com regras claras como única forma de ultrapassar o momento de crise. Para ele, o melhor caminho é a a­pli­cação dos métodos extrajudiciais: “A solução pas­sa pela mediação”.

Já para empresários como Rogério Chor e Flávio Amary a MP “nem deveria existir”, assim como qual­quer outra regra para balizar os distratos. A solução para eles seria restabelecer o respeito à irre­vo­ga­bi­li­dade dos contratos. “Somos o único país que tem dis­tra­to. Se a pessoa compra e dá lu­cro, vende com lucro. O argumento da defesa do consumidor de que a construtora repõe o imóvel e o revende com lucro não é verdadeiro. Durante a alta do mercado nenhum consumidor entregou nenhum apartamento, pois vendia e ficava com o lucro. Só entregam hoje o apar­tamento porque ele vale menos do que valia há três anos. A MP é apenas uma diminuição do problema, porque pelo menos a regra fica clara”, opinou Chor. “O que precisamos é de segurança jurídica, respeito aos contratos. Se abrir a possi­bi­li­da­­­de de rescisões, não vai existir mais o contrato de compra e venda de imóveis no país”, acrescentou Amary.

Consumidor versus investidor – O segundo pai­nel, coordenado pelo desembargador do TJRJ Marcos Alcino, aprofundou a discussão sobre o distrato com o tema “Análise dos impactos econômicos das decisões judiciais”. Os palestrantes foram o ministro Villas Bôas Cueva, o presidente da construtora Calçada, João Paulo de Mattos, e o desembargador do TJRJ Carlos Santos Oliveira. Para Cueva, embora exista uma juris­prudência consolidada, em momento de crise “ques­tões que pareciam já estar pacificadas ganham uma nova cor”. Daí a importância, segundo ele, de aprofundar a dis­cuss­ão das questões técnicas com profissionais da área.

O empresário João Paulo de Mattos voltou a afir­mar que apenas 30% dos distratos acontecem por in­ca­pacidade de pagamento do comprador. Todos os demais seriam casos de rescisões imotivadas, pela sim­ples opção do investidor de redirecionar seu ca­pital para outras aplicações que se tornam mais atra­entes durante o contrato. A necessidade de dife­ren­­ciação entre consumidores finais e in­ves­tidores pa­­­re­­ce, in­clusive, ser um dos poucos consen­sos entre os par­ti­cipantes dos debates. Mattos deixou ainda como pro­postas: que somente o cliente com inca­pacidade de pa­­gamento comprovada tenha direito à rescisão, que os valores só sejam devolvidos após a revenda da uni­dade, e que o valor do sinal seja perdido pelo com­pra­dor de acordo com o princípio de arras.

Tratamento especial – Em entrevista após o evento, a desembargadora Ana Maria de Oliveira disse que embora concorde com a necessidade de se­parar o consumidor final do investidor, nos pro­ces­sos que julga não tem identificado quantidade sig­nificativa de investidores. Esse cenário de crise é ver­da­deiro, assim como o grande problema na outra pon­ta, do consumidor, que ao fazer o distrato parte de uma frus­tra­ção. É preciso buscar soluções para que as par­tes fiquem equilibradas, sem prejuízo do consumidor ou do fornecedor”, avaliou a magistrada.

“Consumidor é aquele que compra para o uso da sua família. Investidor é a pessoa que adquire imóvel comercial, adquire em nome de empresa, adquire vários imóveis no mesmo lançamento ou até adquire um imóvel para melhorar a sua renda, e aí se submete ao risco. Quem compra para moradia não pode sofrer as mesmas consequências daquele que compra para in­vestimento, merece um tratamento especial”, arre­matou a discussão o especialista em Direito Imo­bil­iá­rio e conselheiro da Ademi-RJ, Antonio Ri­car­do Corrêa, que palestrou no painel seguinte.

Pacto global – O terceiro painel tratou das “Perspec­­­tivas Jurisprudenciais da Incorporação Imobiliária”, com a orientação da desembargadora Nilza Bitar, da 24a Câmara Cível (Consumidor), que fez uma breve apresentação sobre a jurisprudência mais re­cente sobre o assunto produzida pelo STJ e pelo TJRJ. O desembargador da 25a Câmara Cível do TJRJ Werson Rêgo voltou à carga contra a MP. “A Medida Pro­visória não é a melhor solução, especialmente neste instante. Já há um trabalho longo de interação entre os poderes Executivo, Legislativo e Judiciário, entidades de defesa do consumidor e do mercado, que é o Pacto Global celebrado aqui no Rio em abril de 2015, suspenso por conta de incompreensão do sistema em relação aos seus alcances”.

O TJRJ foi o primeiro tribunal do país a assinar o conjunto de regras para oferecer segurança jurídica e evitar práticas abusivas nos contratos imobiliários. O documento foi assinado pelo então presidente do TJRJ, desembargador Luiz Fernando de Carvalho, com ­re­pre­sentantes da Senacon, OAB, Abrainc, CBIC, Ademi-RJ e Associação Brasileira dos Ad­vogados do Mer­cado Imobiliário (Abami). O acordo fixou critérios para o distrato, com duas op­ções para o consumidor: pagar multa de 10% so­bre o valor do imóvel, até o limite de 90% do valor já quitado; ou perder o sinal, acrescido de 20% sobre o que foi desembolsado.

Atualização da Lei – O Pacto também estabelecia re­gras para conter práticas consideradas abusivas, co­mo a cobrança de taxas de decoração, assessoria técnica imobiliária (taxa SATI) e repasse de finan­cia­mento bancário. A cláusula de tolerância que permite ao incorporador entregar a obra com 180 dias de atraso também sofreu modificações e os prazos de garantia também foram estendidos com base nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Apesar das concessões feitas pelas associações de construtoras, o Procon-RJ não assinou o docu­mento, que também foi muito criticado por ad­v­o­gados espe­cializados em Direito do Consumidor. Sem ampla ade­são, o Pacto “não pegou”. O desem­bar­­gador Werson Rêgo, no entanto, acredita que o documento ainda pode servir como ponto de partida para a atualização da Lei de Incorporação, por meio de projeto de lei específico. “Não aceito, não gosto e não confio em soluções impostas. Seja por decisões judiciais, decretos ou leis que não tenham passado por um amplo debate na sociedade. O caminho é sempre o da negociação, do diálogo franco, trans­pa­rente e sincero em torno de propostas que visam pro­te­ger e satisfazer as legítimas expectativas de todos os agentes que atuam no mercado”, concluiu.

Contraponto – O procurador Sidney Rosa da Silva Júnior, membro do Ministério Público do Rio de Janeiro, criticou a desconsideração da juris­pru­dên­cia consolidada sobre os distratos. “O grande problema que está afetando as incorporadoras é a perda de capacidade econômica do consumidor. Au­mentar o per­cen­tual de re­tenção de distratos pode fazer com que ninguém compre mais, pelo medo de que a crise se agrave. Daí a dificuldade que tenho de mudar o entendimento ju­rí­dico com base em conjunturas econômicas”, avaliou o procurador, que acrescentou: “De forma alguma advogo que as empresas devem diminuir seus lucros, ter maiores custos ou que vamos dificultar o lado do empresário. Muito pelo contrário. Só tenho a de­fen­der a melhoria, a desburocratização e tudo mais que se falou aqui para dar maior eficiência ao setor (…). O que questiono é se estas melhorias podem im­pactar ju­ri­dicamente, a ponto de mudarmos  completamente as regras já estabelecidas durante anos para esse setor”.

Necessidade de diálogo – O último palestrante foi o advogado Antonio Ricardo Corrêa, que fez uma sín­tese da posição das empresas sobre a regulação
do distrato via MP. “O mercado imobiliário tem so­fri­do com os distratos, mas entende que é muito mel­hor discutir e criar um conceito a respeito desse assunto do que criar uma Medida Provisória uni­la­teral. O mercado imobiliário, especialmente no Rio de Janeiro, é contra a MP antes das discussões com o Poder Judiciário e com a sociedade”, assegurou.

Encerramento – Na conclusão, o ministro Luis Felipe Salomão, coordenador acadêmico do seminário, de­fendeu a continuidade do diálogo. “O evento foi mui­to proveitoso. Discutimos as complexas relações que envolvem esse sistema de construção e incor­po­ra­ção, que mexe com o setor público, como o setor pri­va­do, com agentes financeiros, com consumidores e com forne­cedores, envolvendo também o sonho da ca­sa própria. O evento foi justamente para aprofun­dar o debate e permitir a análise dos diversos ângulos da questão, o que certamente faz com que o julgador melhore sua forma de apreciar a matéria. Vamos ampliar o debate a cada nova versão, para encontrar os pontos de dissidência e convergência e melhor balizar o equilíbrio dessas rela­ções sensíveis”, en­ce­r­rou o magistrado.

Tiago Salles, presidente do Instituto Justiça & Cidadania

Conversa com o Judiciário
O Instituto Justiça & Cidadania de­­sen­volve desde 2010 o projeto Conversa com o Judiciário, que obje­tiva aproximar o Poder Judi­ciário da sociedade por meio do diálogo com entidades de classe. É um evento de muito sucesso, que aproxima em­­presários e ad­vogados dos ma­gis­tra­dos, em dis­­cussões profundas sobre eco­no­mia e sus­tentabilidade, sem­pre com foco na diminuição da liti­giosidade.

“Quando você oferece essa dis­cus­são, os magistrados passam a conhecer mais sobre os problemas da sociedade. Esse último evento foi pensado com os dirigentes da Ademi-RJ para que pudéssemos mostrar ao Poder Judiciário qual é o impacto da crise econômica no setor imobiliário”, explicou o presidente do Instituto J&C, Tiago Salles.

 

João Paulo de Mattos, Calçada S.A.

Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ

Ministro Luis Felipe Salomão, Coordenador Científico do Seminário

Rogerio Chor, vice-presidente da Ademi-RJ

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, do STJ; Desembargadores Marcos Alcino e Carlos Santos de Oliveira, do TJRJ; e o empresário João Paulo de Mattos

Secretário Nacional do Consumidor, Arthur Rollo; Desembargadores Marco Aurélio Bezerra de Melo, Ana Maria Pereira de Oliveira e César Cury, do TJRJ; Rogério Chor, Vice-Presidente da Ademi-RJ

Presidente do Instituto Justiça & Cidadania, Tiago Salles; Desembargadora Sirley Abreu Biondi, do TJRJ; Ministro Luis Felipe Salomão, coordenador científico do seminário; e o empresário Rogério Zylbersztajn

Desembargadores Werson Rêgo e Nilza Bittar, do TJRJ; Procurador Sidney Rosa e o advogado Antonio Ricardo Corrêa

[Baixe as apresentações do Seminário]

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