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23
jun2017

Os distratos imobiliários sob a ótica do Judiciário

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Em seminário no STJ, empresários, juízes, promotores e advogados discutem caminhos para superar incertezas jurídicas na incorporação imobiliária

incorporação imobiliária está entre os ne­­gócios jurídicos mais complexos na legis­lação brasileira. O incorporador assi­na simul­taneamente contratos inter-relacionados com centenas, por vezes milhares, de compradores, que assumem a responsabilidade de pagar em confiança por um imóvel ainda “na planta”. Apesar de ser definida pela Lei no 4.591/1964 como um contrato irrevogável e irretratável, ao longo dos anos a jurisprudência passou a admitir o distrato por parte do comprador. Afinal, como é um investimento de longa maturação, muitos imprevistos podem acontecer. Com a crise dos últimos três anos, o índice de distratos alcançou níveis alarmantes, que chegam a incríveis 50% dos negócios fechados pelas grandes incorporadoras/construtoras. Como não há previsão em lei quanto ao percentual que deve ser devolvido ao comprador, a incerteza jurídica é grande, o que coloca sob ameaça a saúde financeira dos empreendimentos e das empresas, além de afetar os interesses de todos os demais consumidores envolvidos, inclusive daqueles que cumprem pontualmente com seus pagamentos.

Há poucos consensos sobre o assunto. Entre eles, a certeza de que só o diálogo franco entre todas as partes envolvidas na incorporação poderá apontar caminhos para superar as incertezas que afetam o setor, que, apesar de tudo, continua líder na geração de empregos no País. Para promover, enfim, esse diálogo, o Instituto Justiça & Cidadania — em parceria com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro (Ademi-RJ) e o Superior Tribunal de Justiça — realizou em 21 de junho, em Brasília, o seminário “A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ”. O evento contou ainda com o apoio da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados (Enfam), do Instituto Brasiliense de Direito Público (IDP), da Escola Nacional de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil (ENA-OAB), da Itaipu Binacional e da Caixa Econômica Federal, superlotando o auditório do STJ com mais de 600 participantes, entre empresários, juízes, desembargadores, procuradores, autoridades governamentais, advogados e estudantes de direito, além das pessoas que o acompanharam ao vivo pela internet (http://bit.ly/2tkJYGK).

Presidida pelo vice-presidente do STJ, Humberto Martins, a mesa de abertura contou com a participação do coordenador científico do Seminário, ministro Luis Felipe Salomão; do corregedor nacional de Justiça, ministro João Otávio de Noronha; do ministro das Cidades, Bruno Araújo; do secretário Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça, Arthur Luis Mendonça Rollo; e do diretor jurídico da Caixa Econômica Federal, Jailton Zanon. Representaram os empresários do setor o presidente da Ademi-RJ, Claudio Hermolin; o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins; e o presidente do conselho de administração da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin.

Ministro Humberto Martins, vice-presidente do STJ, na abertura do evento

Novos alicerces

O ministro Humberto Martins lembrou que, além das pesadas consequências para adquirentes e incorporadores, o aumento no número de distratos imobiliários assoberba os tribunais com milhares de processos adicionais, para os quais há todo tipo de sentença. “Muitas delas (decisões) contraditórias, outras desarrazoadas, outras adequadas à realidade desse momento difícil por que passamos no País. O Tribunal da Cidadania, o STJ, predomina e consolida a jurisprudência também no campo do direito privado. É chegado o momento de, pela aproximação da sociedade civil com o Poder Judiciário, buscar a solução desses variados problemas que afetam as incorporações imobiliárias. Como intérprete em última instância da norma infraconstitucional, cabe ao STJ julgar essas demandas em tempo razoável, no exato sentido de unificar a jurisprudência, dando maior estabilidade jurídica às relações contratuais então controvertidas. Esse é o papel cidadão do STJ, a justificar o registro da magnitude desse evento na luta por um Brasil mais justo, fraterno e solidário”, ressaltou o ministro.

José Carlos Martins, da CBIC, concordou que o diálogo será a chave para superar as dificuldades. “Da nossa parte, temos que fazer uma mea culpa, porque ao longo do tempo, de alguma forma, não trouxemos aos senhores as informações do nosso setor. Um setor complexo, que possui itens que não estão em nossa governança e que lida com três fatores — tempo, gente e economia — sobre os quais está muito longe para qualquer um de nós saber exatamente como funcionam. (…) Para nós, a segurança jurídica é algo essencial. Ninguém investe sem acreditar. Ninguém quer comprar um imóvel sem saber como vai ser sua vida no final do prazo de financiamento. Da mesma forma, ninguém faz uma indústria se não acreditar. Então, a segurança jurídica é um pilar básico da atividade. Estamos fazendo aqui um exercício de democracia e transparência”, pontuou o empresário.

Crise sem precedentes

Há quatro décadas no mercado, Rubens Menin deu um testemunho de que a atual crise é a pior de todos os tempos para as construtoras e incorporadoras. “Vivemos 1982 e 2008, mas posso afirmar que nossa indústria passa pelo pior momento. É impressionante o que está acontecendo. Das 40 maiores empresas, mais de 20 estão extremamente fragilizadas. Algumas já estão em processo pré-falimentar. Nunca nesses anos todos vi um problema igual a esse dos distratos acometer nossa indústria de forma tão grave”, afirmou. O empresário apresentou estudo da Abrainc sobre os distratos, segundo o qual estes chegam a acontecer em 50% das unidades de um empreendimento (considerando imóveis comerciais e residenciais). Destes, apenas 10% seriam provenientes de perda de emprego e de renda. A maior causa seria a especulação. “Entre os que desistem, 30% são os especuladores imobiliários que estão ali querendo uma oportunidade e, quando não conseguem, distratam. Esses 30% fazem outros 20% acompanharem. Então, 50% dos distratos vêm da especulação. (…) Está na hora de irmos mais fundo nesse problema, de forma equilibrada, reconhecendo os direitos e sendo transparentes com o consumidor. (…) O que a gente quer é acabar com a insegurança jurídica. Um evento igual a esse é fundamental para plantar os alicerces para o futuro da nossa indústria”, concluiu Menin.

Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ

Co-realizador do evento, Claudio Hermolin, da Ademi-RJ, considerou o Seminário um grande avanço para a ampliação da segurança jurídica do setor. “Passamos a ter um entendimento mais uniforme das implicações, para o interesse coletivo, das ações individuais de qualquer um dos componentes dessa longa cadeia de pessoas e empresas que formam a incorporação imobiliária. Podemos estar criando as bases de um novo momento e precisamos passar por essa crise para buscar o entendimento. Nosso desafio agora é criar um equilíbrio real, sustentável e de longo prazo, que atraia investidores, garanta condições estáveis para empreendedores e proteja de verdade os consumidores. Um equilíbrio que ajude o País a retomar sua trajetória de crescimentos e a geração de empregos. O que estamos fazendo aqui pode se tornar uma referência para outros”, defendeu.

 

 

 

Vigas de sustentação

Tiago Salles, presidente do Instituto Justiça e Cidadania

Para Mendonça Rollo, secretário Nacional do Consumidor, as discussões não podem se afastar do princípio da harmonização entre interesses de fornecedores e adquirentes, que ele afirmou ser a viga mestra do direito do consumidor. “O consumidor é digno de proteção porque é vulnerável — não é à toa que existe o CDC a protegê-lo —, mas, se o fornecedor desaparece, desaparece também a relação de consumo. A gente não vê com bons olhos o desaparecimento de empresas do mercado, porque isso reduz a concorrência e prejudica o consumidor. Sem falar que o setor imobiliário é de vital importância para o País. Hoje, vivemos um ciclo ruim, que a precisamos transformar num ciclo virtuoso. (…) O pacta sund servanda (“acordos assinados devem ser cumpridos”) também vale no direito do consumidor, mas, justamente em função da vulnerabilidade, deve haver uma atenuação”, comentou Rollo. Um dos maiores clientes da incorporação imobiliária no País, o ministro das Cidades, Bruno Araújo, atual gestor do Programa Minha Casa, Minha Vida, concordou com a avaliação do representante do Ministério da Justiça. “Como grande indutor desse segmento, que é um dos maiores geradores (de empregos) do País, sabemos a importância desse equilíbrio contratual. Tenho certeza de que deste Seminário vão sair elementos importantes para o desenvolvimento da sociedade brasileira.”

O coordenador científico do Seminário, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a discussão sobre a incorporação imobiliária e seus distratos no STJ atualmente se concentra na II Seção do Tribunal, que interpreta temas do direito privado. “Funcionamos como uma espécie de órgão regulador do mercado, justamente porque um mercado privado precisa de definições, precisa de segurança jurídica. Lidamos com contratos bancários, seguros, direito de família e obrigações em geral. O mercado imobiliário é pujante do ponto de vista da economia; tem um papel relevante na concessão de empregos e na produção de riquezas, além de mexer com o sonho da casa própria. É vital que nós possamos hoje fazer essa interlocução ouvindo os diversos segmentos, debatendo com interesses dos consumidores e fornecedores. Só assim nossa jurisdição poderá melhorar”, defendeu o magistrado.

Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do STJ; Ministro João Otávio de Noronha, corregedor nacional de Justiça; e o vice-presidente da Ademi-RJ, Rogério Chor

Cenário

A manhã foi de intensa troca de experiências. Do primeiro painel, “A incorporação imobiliária no cenário atual”, participaram o ministro do STJ Paulo de Tarso Sanseverino e o vice-presidente da Ademi-RJ, Rogério Chor. “O País não vai bem se as suas empresas não vão bem”, disse para abrir a discussão o ministro do STJ João Otávio de Noronha, que ressaltou a importância da construção civil para a economia nacional por sua profunda capilaridade, multiplicidade de empresas e capacidade de geração de empregos. Ele defendeu a criação de um ambiente com regras mais transparentes, que harmonizem as relações de consumo com o interesse das empresas. Na sequência, passou a palavra ao ministro Sanseverino, também do STJ, que abordou a evolução histórica das leis que tratam da responsabilidade civil de construtores e incorporadores. O magistrado analisou temas sensíveis, como os vícios redibitórios (defeitos ocultos que tornam impróprio ou reduzem o valor de um imóvel) e a possibilidade de responsabilização solidária de construtoras, incorporadoras e seguradoras em caso de problemas nos contratos.

Fechando o painel, o empresário Rogério Chor fez uma apresentação com números impressionantes sobre os gargalos do setor. Segundo seus cálculos, as incorporadoras e construtoras teriam perdido 74% de seu valor nominal desde dezembro de 2010 em relação a uma perda menor, de 10% a 12%, das empresas de outros setores da economia no mesmo período. Apenas nos últimos quatro anos, a participação da construção civil no PIB diminuiu de 6,5% para 5,6%, com viés de queda. O vice-presidente da Ademi-RJ reclamou, também, da burocracia em torno das regras de legalização e execução dos empreendimentos, ressaltando como grande risco aos negócios a possibilidade de embargo durante as obras. Para ele, o mercado imobiliário no Brasil está se tornando inviável. Chor acredita que a manutenção das atuais regras e exigências impostas às empresas poderá ocasionar o fechamento de muitas delas.

Joãp Paulo de Matos, presidente da construtora Calçada S.A; ministros Antonio Carlos Ferreira e Villas Bôas Cueva, do STJ; e o advogado especialista em direito imobiliário Antonio Ricardo Corrêa

Impactos econômicos

Para o ministro do STJ Antonio Carlos Ferreira, que presidiu o painel “Os distratos nos negócios: análise dos impactos econômicos nas decisões judiciais”, o mercado “não é bom nem é ruim — ele é apenas racional”. O magistrado tracejou os efeitos da jurisprudência majoritária sobre os negócios imobiliários e passou a palavra ao colega, o ministro Villas Bôas Cueva, que aprofundou a análise. Para ele, após 50 anos de edição da Lei no 4.591, o setor está em xeque e a legislação precisa ser renovada. Na sequência, foi a vez do empresário João Paulo de Matos, presidente da construtora Calçada S.A. Por suas contas, apenas 30% dos distratos acontecem por incapacidade de pagamento do comprador. Todos os demais seriam casos de rescisões imotivadas, de pessoas que poderiam continuar com os pagamentos, mas que preferem transferir seu capital para investimentos que se tornam mais atraentes durante o contrato. As consequências econômicas para as empresas são pesadas. Matos calcula que, mesmo nos casos em que consegue revender a unidade no dia seguinte ao distrato, a perda imediata é de 6% do valor do imóvel. Ele apresentou, ainda, uma comparação com as regras dos distratos em outros países (veja no quadro) e, com a autoridade de seus 30 anos no mercado, reforçou o que outros empresários já haviam dito: o impacto da atual crise não tem precedentes para as construtoras, principalmente pelo contraste com o boom dos anos entre 2002 e 2014, quando a aquisição de imóveis disparou 6.691%, e, o que já era ruim, fica ainda pior com os distratos: “Quando o individual se sobrepõe ao coletivo, há impossibilidade de conclusão de algumas obras, impossibilidade de os empresários pagarem os financiamentos bancários, atrasos nas amortizações de financiamentos, aumento do número de obras atrasadas e empresas em recuperação judicial”, apontou.

Em sua palestra, o empresário apresentou um levantamento realizado pelo banco BTG que compara os efeitos do distrato imobiliário no Brasil com o que acontece em outros dez países. Fora a exceção brasileira, em todos eles o adquirente perde 100% do valor pago pelo imóvel no ato do distrato. Em seis países — EUA, França, Itália, Espanha, México e Argentina —, esse cliente ainda pode ser forçado a adquirir a unidade, ou seja, como o negócio é de fato irrevogável e irretratável, o adquirente pode ser obrigado a levar a aquisição até o final. Em Portugal e na Inglaterra, ele pode ser obrigado também a compensar as despesas para a revenda da unidade em caso de perda de preço. No Canadá e na Austrália, além de perder tudo o que pagou, o distratante ainda se responsabiliza pelos custos da revenda.

Reconhecendo as particularidades brasileiras, o presidente da Calçada S.A. deixou como propostas para o avanço da legislação brasileira relacionada aos distratos:

• que seja diferenciado o cliente consumidor do investidor;

• que seja respeitada a regulamentação sobre o leilão das unidades por inadimplemento;

• que somente os clientes com incapacidade de pagamento comprovada tenham direito à rescisão do contrato;

• que os valores a serem devolvidos só sejam pagos após a revenda ou após a liquidação do financiamento, ou o que ocorrer primeiro, à semelhança dos consórcios;

• que o valor do sinal seja perdido pelo comprador, de acordo com o princípio de arras;

• que sejam retidas todas as despesas com a nova venda.

Para fechar o painel, o advogado especialista em direito imobiliário, Antonio Ricardo Corrêa utilizou precedentes do STJ para tratar da hipercomplexidade da incorporação. Ele tocou em um ponto que, segundo comentário posterior do ministro Luis Felipe Salomão, deveria demandar maior reflexão de todos: a solução extrajudicial dos problemas decorrentes da incorporação imobiliária (veja quadro no final da matéria).

Promotora de Justiça Alessandra Garcia Marques, presidente da MPCON; ministros Moura Ribeiro e Raul Araújo Filho, do STJ; desembargador Werson Rêgo, do TJRJ; e o advogado Carlos Mário Velloso Filho

Contrapontos e propostas

O último painel, “Perspectivas jurisprudenciais da incorporação imobiliária”, foi presidido pelo ministro do STJ Raul Araújo Filho, que apresentou um apanhado sobre a jurisprudência da Casa. Preparou o terreno para que seu colega no Tribunal, ministro Moura Ribeiro, pudesse aprofundar a discussão sobre alguns precedentes relevantes, como a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (cláusula SATI), os limites dos prazos de tolerância e as consequências dos atrasos na entrega das obras. Na sequência, a promotora de Justiça Alessandra Garcia Marques, presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON), lembrou que sempre deve-se buscar o equilíbrio das relações entre consumidores e fornecedores para manter o mercado “sadio e justo”. Ela defendeu a exigência de garantias mais sólidas aos consumidores interessados como alternativa para a redução dos distratos. Pediu, ainda, que as mudanças na legislação relativas à incorporação sejam feitas por meio de projeto de lei, submetido ao Congresso e à consulta pública, e não por meio de Medida Provisória, como querem algumas entidades. Embora reconheça que o setor seja sensível aos ciclos econômicos, ela sustentou que “o debate da crise não pode assustar o Judiciário na hora de tomar suas decisões”.

O desembargador Werson Rêgo, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, lembrou que o Código Civil já possui previsões expressas em relação a distrato de contratos irrevogáveis e irretratáveis, no caso os artigos 417, 418 e 419. Para ele, no entanto, a jurisprudência deve melhorar a diferenciação entre os consumidores que gostariam de manter a compra, mas não podem, e aqueles que poderiam manter, mas não querem, pois esses dois personagens — o “comprador destinatário” e o “consumidor investidor” — não podem ser tratados da mesma forma. Em sua opinião, a vulnerabilidade não deve ser considerada diante dos riscos que podem advir daquele que investe ou especula com o imóvel e que pode se retirar do negócio por uma simples frustração de retorno.

Por fim, o advogado especializado em direito imobiliário, Carlos Mário Velloso Filho, falou sobre novas possibilidades de interpretação da jurisprudência pelo STJ. Ele discutiu a criação de um prazo de carência de seis meses para que tanto os consumidores quanto os incorporadores possam desistir do negócio, e defendeu que a eventual devolução de valores ao consumidor só deverá acontecer após a recomposição do capital por parte do incorporador com a venda do imóvel.

Ao final da manhã, todos os participantes tinham na cabeça uma série de reflexões, com o apoio de visões a partir de todos os ângulos da questão. “Hoje, demos o pontapé inicial. Foram debates muito enriquecedores, com visões variadas sobre esse tema que impacta diretamente a economia. (…) Recebemos vários esclarecimentos sobre o funcionamento desse mercado, o que é muito importante para que nós, juízes, responsáveis pela harmonização de direitos, possamos melhorar a qualidade dos nossos julgados”, comentou no encerramento dos trabalhos o ministro Salomão.

Assista ao vídeo do evento: bit.ly/2JSg4Qo

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