Despejo e consignação de chaves extrajudicial: O Projeto de Lei nº 3.999 de 2020

Há décadas, o Poder Judiciário brasileiro vem enfrentando os desafios do elevado número de demandas em trânsito nos tribunais de todo o país. A elevada taxa de judicialização de conflitos, associada aos custos da manutenção da estrutura judiciária têm se mostrado um entrave à garantia da prestação jurisdicional célere e efetiva.

O Brasil é um dos países com maior número de processos por habitante no planeta. Segundo o Relatório Justiça em Números 2023, apenas no último ano, o número de casos novos distribuídos na primeira instância foi de 14,68 processos para cada cem habitantes, enquanto o número de casos solucionados na primeira instância, por cem habitantes, foi de 11,89 processos neste mesmo período. Na Europa, os mesmos indicadores são de 3,57 e 3,26, respectivamente.

Nesse sentido, conforme asseverou o Ministro Luis Felipe Salomão, na II Jornada Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios para a evolução do direito, “a comunidade jurídica tem diante de si o desafio de compatibilizar as técnicas de desjudicialização e o uso da tecnologia, de um lado com as garantias fundamentais como o contraditório e a ampla defesa, de outro.”

Não foi por outro motivo, ainda, que o Conselho Nacional de Justiça definiu a “Meta 9”, cuja missão é integrar a Agenda 2030 da ONU ao Poder Judiciário, mediante ações de prevenção e desjudicialização de litígios voltadas aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da Agenda 2030.

Assim, já é possível observar várias iniciativas legislativas bem-sucedidas na promoção da prevenção e da desjudicialização de litígios, as quais impactam positivamente no volume de demandas levadas ao Poder Judiciário, como a Lei de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis (Lei n^o 9.514 de 1997), com sua previsão de leilão extrajudicial do bem; a lei que alterou o antigo Código de Processo Civil, permitindo a realização de inventário, partilha, separação e divorcio extrajudicial; e a lei que instituiu o usucapião extrajudicial.

Por outro lado, embora louváveis as iniciativas do Poder Legislativo no sentido de permitir a resolução administrativa/extrajudicial de demandas que podem e devem ser tratadas fora de juízo, destaca-se que a atuação do advogado é imprescindível a fim de garantir a ausência de prejuízo aos jurisdicionados.

Dessa forma, tendo em vista que o ordenamento jurídico brasileiro já concebe, constatado o inadimplemento do devedor fiduciante após a tramitação de um processo extrajudicial com diversas fases, a consolidação da propriedade em prol do credor fiduciário, por que não cogitar a existência do despejo extrajudicial?

A Lei do Inquilinato (Lei n^o 8.245 de 1991), redigida pelos mestres Sylvio Capanema de Souza, Geraldo Beire Simões e Pedro Antônio Barbosa Cantizano, pacificou o mercado de locações e trouxe soluções processuais que somente após muitos anos vieram a ser implementadas pelo Código de Processo Civil.

Contudo, as ações que versam sobre o Direito Imobiliário ainda representam 21% do total de demandas em curso no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. 

Nessa linha, em recente pesquisa realizada pelo SECOVI-RJ, foi apurado que 95% dos imóveis pertencem a proprietários que são pessoas físicas detentoras de um único imóvel. Ou seja, depreende-se que não há, até o momento, interesse de fundos e grandes grupos financeiros de investirem na aquisição de imóveis para locação. 

Diante de tal cenário, passou-se a cogitar a possibilidade de cumulação de despejo com a cobrança de encargos locatícios inadimplidos, analogamente ao que prevê o artigo 62, I, da Lei do Inquilinato, na via extrajudicial. Afinal, a única ferramenta ao dispor do locatário para evitar a rescisão do contrato de locação é a purgação integral da mora.  Nesse sentido, a constatação do cumprimento ou não dessa obrigação, após o término do prazo assinado, é ato simples que não apresenta grau de complexidade suficiente a ensejar a atuação obrigatória do Poder Judiciário.

Logo, uma vez concebida a ação de despejo por falta de pagamento como um processo de baixa complexidade, verifica-se que, assim como no caso da alienação fiduciária, este é um litígio que pode e deve tramitar administrativamente, através de cartório, cabendo ao oficial certificar a ocorrência dos fatos relevantes do procedimento.

As vantagens advindas da desjudicialização desse tipo de demanda beneficiam especialmente o locatário, na medida em que, com a segurança jurídica de uma desocupação mais célere, com prazo médio estimado de seis meses, mais proprietários estarão dispostos a alugar os seus imóveis.

Em outra vertente, com a diminuição do prazo de desocupação do imóvel, o custo de contratação de seguro fiança e outras garantias ofertadas pelo mercado irão sofrer um decréscimo considerável, desonerando o locatário de pagamento de elevados valores para a sua contratação.

Além disso, o custo do despejo extrajudicial será muito menor do que o aforamento da ação de despejo por falta de pagamento, podendo redundar na desocupação voluntária, sem maiores despesas para os envolvidos. 

Ocorrendo a necessidade de aforamento da ação, a melhor opção será a cumulação de pedidos – despejo e cobrança – para contemplar, após o despejo, a fase de cobrança dos valores devidos.

Por essas razões, redigi uma minuta inicial, que serviu de ponto de partida para a redação do Projeto de Lei que contempla o despejo extrajudicial, com as valorosas contribuições do Professor Carlos Gabriel Feijó, o qual convidei para participar desta empreitada.

Após quase um ano de discussões, chegou-se ao texto de Projeto de Lei que foi apresentado ao Deputado Federal Hugo Leal e, após inúmeras reuniões com a assessoria legislativa e com o próprio deputado, foi gerado o Projeto de Lei n^o 3.999 de 2020, o qual também contemplou a hipótese de consignação extrajudicial das chaves, conquista que atende à demanda de diversos locatários, que poderão consignar chaves em cartório de ofício, sem a necessidade de aforamento de ação judicial, proposta do deputado, que também é advogado. 

Destaca-se, neste ponto, que a preocupação, sempre presente, de todos aqueles que participaram dessa empreitada, foi produzir um Projeto de Lei que encurtasse o prazo de tramitação do processo de resolução do contrato de locação, fornecendo ao jurisdicionado uma resposta ágil, sem, no entanto, comprometer os direitos dos envolvidos, especialmente a ampla defesa e o contraditório.

Em seguida, o Projeto de Lei n^o 3.999 de 2020 foi apreciado pela Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados, tendo como relator o Deputado Federal Celso Russomano, que apresentou substitutivo aprovado pela Comissão, no qual foram inclusas mudanças com o objetivo de desburocratizar o projeto, sem perder as suas principais características: desjudicialização; celeridade; ciência do locatário; possibilidade de desocupação voluntária e de purgação da mora; assistência obrigatória de advogado; e bilateralidade.

Após a aprovação pela Comissão de Defesa do Consumidor, o Projeto de Lei n^o 3.999 de 2020 foi recepcionado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados no dia 10 de junho de 2024, após a publicação em avulso do parecer da Comissão de Defesa do Consumidor no dia 1^o de junho de 2024, no Diário da Câmara dos Deputados (DCD) de 11 de junho de 2024, onde atualmente está em tramitação.

Não obstante a pendência de aprovação do projeto, ao consultar a enquete do Projeto de Lei n^o 3.999 de 2020 da Câmara dos Deputados, verifica-se que 82% dos parlamentares concordaram totalmente com o projeto e 7% concordaram com a maior parte de sua redação, o que denota uma plena satisfação com a proposta apresentada, de forma que o futuro se mostra promissor com a possibilidade de aprovação desse Projeto de Lei, que contribuirá para a prevenção e desjudicialização de litígios na área imobiliária em todo o território nacional.

Notas

1 CNJ. Justiça em Números 2023. Disponível em: https://cnj.jus.br/wp-content/uploads/2023/09/justica-em-numeros-2023-010923.pdf.

2 TRF2 – Agencia CNJ de notícias. Com 84 milhões de processos em tramitação, Judiciário com produtividade crescente. Disponível em: https://www10.trf2.jus.br/portal/cnj-com-84-milhoes-de-processos-em-tramitacao-judiciario-trabalha-com-produtividade-crescente/. 

3 Sítio do STJ. Ministro Salomão avalia importância da II Jornada Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios para a evolução do direito. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/27052021-Ministro-Salomao-avalia-importancia-da-II-Jornada-Prevencao-e-Solucao-Extrajudicial-de-Litigios-para-a-evolucao.aspx.

4 Portal da Câmara dos Deputados. PL 3.999/2020. Disponível em https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2258980. 

5 Portal da Câmara dos Deputados. Enquete do PL 3.999/2020. Disponível em: https://www.camara.leg.br/enquetes/2258980/resultados.

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