O condomínio edilício e medidas judiciais nos casos de inadimplência

Juiz de Direito Michel Pinheiro

Do condomínio edilício e do pacto condominial.
Dos direitos e deveres dos condôminos
O condomínio em edilício é instituto previsto na lei civil vigente, a partir dos arts. 1331 e ss., do CCB, que preveem:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Vida comum que – surgida de ato voluntário inequívoco de um grupamento humano (pacto condominial) – e de cuja vontade emergem direitos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

E deveres:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1^o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2^o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

E:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei n^o 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Dentre os quais, como se viu, aquele quanto à ­necessária contribuição econômica mensal (pagamento de cota condominial); vejamos o art. 12 da Lei do Condomínio (n. 4591/64):

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1^o Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2^o Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3^o O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4^o As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5^o A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

O que – reiterada e sistematicamente – pode não ser objeto de cumprimento pela parte ré, na respectiva ação de cobrança.

Da função social e do Direito de vizinhança. Lilimatção do exercício da propriedade.
Em que pese decorrência do direito da propriedade, a utilização de uma unidade condominial – em razão da própria natureza do pacto que permitiu a sua ocupação – não é livre de condições; os deveres assumidos pelos condôminos, portanto, quando afrontados, de modo reiterado, traz à baila o chamado comportamento antissocial inequívoco do membro do condomínio (ora, réu); assim delimita a doutrina abalizada:

É que nessa situação de inadimplência contumaz em relação ao pagamento das taxas condominiais e em várias outras de maior gravidade nos condomínios edilícios, surge a figura do “condômino nocivo” ou “condômino antissocial”, conforme o magistério de Flávio Tartuce (TARTUCE, Flávio. Direito civil – Direito das coisas – volume 4. São Paulo: Método, 2015, p. 318).

E em face de que, a mesma legislação prevê sanções. Nesse sentido:

Art. 1336 – […]

§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição ­expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar ­sobre a cobrança da multa.

Bem como a jurisprudência fundamenta:

Yuri Assunção

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA. 1. SENDO O RÉU DETENTOR DE UNIDADE AUTÔNOMA SITUADA EM CONDOMÍNIO, CABE-LHE CONCORRER PARA O CUSTEIO DAS DESPESAS GERADAS PELA ENTIDADE CONDOMINIAL NA ADMINISTRAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS E FOMENTO DOS SERVIÇOS DESTINADOS A TODOS OS CONDÔMINOS, NA FORMA RESOLVIDA EM ASSEMBLÉIA, INDEPENDENTEMENTE DE NÃO TER ADERIDO FORMALMENTE AO QUADRO DE ASSOCIADOS. 2. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-DF – APC: 20080110777366 DF 0082913-89.2008.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 24/07/2013, 3^a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 30/07/2013 . Pág.: 99)

Isso, como decorrência jurídica e natural do princípio magno da função social da propriedade – previsto no art. 5^o, inc. XXIII, da CR/1988 – e das limitações emergentes do direito de vizinhança.

Cumpre salientar, aliás, que o art. 1337, parágrafo único, em sua parte final, prevê: “até decisão ulterior da assembleia”; vejamos:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Em uma palavra, até que o instituto que nasce do pacto original do condomínio delibere sobre sanção mais gravosa, se a multa legal se apresentar ineficaz, como sói os casos de inadimplentes contumazes, ­segundo hipótese sub examine. Ora, em derradeira análise, se o condômino já não vem cumprindo com as mensalidades decorrentes do condômino, não ­diferirá – na prática – quanto à imposição de mais um ensejo de ônus patrimonial. Não vem pagando a cota condominial há tempos e não pagará a multa presentemente imposta por força de lei; em seu aspecto finalístico, portanto, o Legislador abriu espaço para outras medidas de caráter coercitivo com a parte final do dispositivo já citado.

Oportunamente, aliás: avançando na análise, tem-se que não há de se cogitar na ocorrência de bis in idem, ao se promover a cobrança cumulada de multa moratória (§1^o, do art. 1336, do CC) com a multa compensatória (art. 1337). Há clara diferença entre elas, e os fatos geradores são diferentes, inclusive. ­Enquanto a primeira vem com a intenção de repelir a falta no cumprimento do dever do condômino; a ­segunda vem para desestimular a prática reiterada (contumaz) desta grave falta. Lembremos, ainda, que a primeira tem natureza jurídica moratória, ao passo que, a segunda, tem caráter sancionatório.

Ocorre que: nesse contexto, agravar o débito já existente não terá outra finalidade senão trazer mais uma justificativa à penhora da unidade, caso o crédito seja reconhecido e executado; ocorre que – até lá – e desde já, a coletividade vem suportando (indevidamente) a inércia do acionado, o que torna o exercício do seu direito de propriedade, nesses moldes, um abuso, uma ilegalidade, a ser coibida com esteio no princípio jurídico de vedação ao enriquecimento ilícito.

Da possibilidade de restrição de um dos aspectos da propreidade (disposição do bem).
Ato inequívoco de quebra do pacto.
Volição do devedor de margear a vida em condomínio.
De maneira que – não apenas é possível, com pálio na parte final do art. 1336, parágrafo único, parte final, do CCB – como desejável que o Poder Judiciário, de logo, minimize os danos que ora recaem sobre os membros adimplentes da presente coletividade, o que vem servindo de motor para novas posições ­jurisprudenciais, embora ainda tímidas, em sede de Tribunais Superiores; primeiro, permitindo a cumulação de multas, como já se vira, mas que deve caminhar – em um segundo momento e atentando para a mens legis do art. 1337, parágrafo único, parte final, do CCB – à suspensão do domínio útil da unidade (elemento dispor), medida já adotada se virmos o ­Direito Comparado, (lei civil alemã – em seu art. 18), como bem antecipa a doutrinária brasileira; isso, por CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ­ROSENVALD, in DIREITO CIVIL, vol. V – dos Direitos Reais, 8^a edição, Editora JUS PODIVM, cit. pags. 745 e ss.:

[…] De fato, seria infantil pensar que o pagamento da multa é capaz de converter um vizinho antissocial em um santo, como se fosse um dízimo fornecido pelo condomínio para que todos os pecados sejam purgados. Portanto, não podemos reduzir a um preço os atentados à vida privada alheia. Ademais, aplicando-se o ­Código Civil de 2002, na vertente da tutela de direitos da personalidade, há de se lembrar que a ameaça ou lesão à intimidade ou privacidade dos vizinhos permite a adoção de ações de natureza cautelar ou inibitória hábeis a impedir a reiteração do comportamento nocivo (art. 12 do CC).

[…]

Na V JORNADA DE DIREITO CIVIL, promovida pelo Conselho de JUSTIÇA FEDERAL em novembro de 2011, aprovou-se o seguinte Enunciado: “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade e a vedação do abuso do direito JUSTIFICAM A EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL, DESDE QUE A ULTERIOR ASSEMBLEIA PREVISTA NA PARTE FINAL DO ART. 1337 DO CC, DELIBERE A PROPOSITURA da ação judicial para esse fim”.

O condomínio só se viabiliza se todos os condôminos contribuírem prontamente para as despesas dos condomínios.

[…]

É possível apontar qualidade e deméritos na dita disposição legal [art. 1337, parágrafo único, parte final, do CCB]: o aspecto positivo prende-se à necessidade de compatibilizar as faculdades de uso e fruição inerentes ao direito subjetivo do proprietário com a preservação do direito fundamental ao sossego e à privacidade dos demais condôminos. O condômino antissocial fere a função social da propriedade, praticando atos animados pela intenção de prejudicar vizinhos (art. 1228, §1^o, do CC), perpetrando atos ilícitos ao exercer abusivamente os seus direitos subjetivos […] (art. 187 do CC).

Todavia, o legislador foi tímido. Não ousou, tal qual no Direito Comparado prever a própria interdição temporária das faculdades de uso e gozo da propriedade contra aquele que excede os limites civilizados de convivência social. O art. 18 da Lei Civil Alemã chega a prever a condenação na venda da unidade. Lembramos aos leitores que a quebra da função social da propriedade acarreta a perda de seu fato de legitimidade, por conseguinte, PERMITE A PRIVAÇÃO DE SEU CONTEÚDO ECONÔMICO, ATÉ ENTÃO EXERCITADO DE MODO A MALFERIR OS INTERESSES COLETIVOS. NN e sublinhados.

Não é só: cuidando-se de obrigações propter rem, o seu descumprimento sistemático impõe a perda do exercício pleno do direito de propriedade (ou de ­alguns de seus aspectos).

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. LEGITIMAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial. 2.Recurso desprovido. (TJ-DF – APC: 20140111008923, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 14/10/2015, 2^a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/10/2015 . Pág.: 215)

Oportunamente, cumpre salientar – inclusive – dois pontos importantes: em primeiro lugar, é um ato volitivo da pessoa física que a faz compor o ente “condomínio em edilício”, submetendo-se a todas as obrigações e adquirindo todos os direitos que disso decorrem; nesse diapasão e na mesma linha de raciocínio, o ato volitivo poderá servir para EXCLUÍ-LO do ente condominial, se houverconduta inequívoca de “QUEBRA” do PACTO CONDOMINIAL.

Do usufruto da unidade pela administração do condomínio. Aplicação dos efeitos da insolvência civil e da recuperação judicial.
Nesse cenário consequente, nos parece plausível e natural que, diante disso, a unidade torne a compor o patrimônio, a estrutura jurídica do ente condominial, do qual é apenas “fração ideal”, ficção jurídica para delimitação de direitos e deveres de seu ocupante (obrigações propter rem); não demora concluir, portanto, que “nesse retorno”, sustado, ainda, o domínio útil da unidade por inadimplência histórica, que volva à Administração da pessoa jurídica autora a disponibilidade em alugar a unidade (restrição do usufruto, um dos aspectos da propriedade) como meio de ­minimizar os imensos danos patrimoniais causados pela postura “antissocial” do acionado.

Em outras palavras, dá-se, no caso vertente, desdobramento dos efeitos da insolvência civil, inclusive, com previsão legal na lei de falência.

Explicamos:

Não tendo o devedor como solver a dívida sem a venda do imóvel que ocupa e estando os condôminos em iníqua situação de pagar por quem está inadimplente há muito tempo, melhor decisão ao caso é permitir o uso pelo Condomínio credor do imóvel do devedor para que faça renda necessária ao adimplemento.

Analogicamente, o usufruto de empresa é previsto no art. 50, inc. XIII, da Lei 11.101, de 2005, como um dos meios legais para viabilizar a recuperação judicial do ente economicamente fragilizado. Assim, cabe ao juízo imitir na posse o autor para que seja oportunizado o aluguel do imóvel e a obtenção de rendimentos. Com isso, a dívida seria solvida e o devedor não perderia a propriedade do imóvel – até momento oportuno, no âmbito da ação executiva por quantia certa (penhora).

Medida acautelatória que, de já, se afigura “excessiva”, porém, cuja sustação do usufruto da unidade é expediente por demais oportuno e cabível, segundo petitório exordial.

Vamos a ele:

Da nova previsão do código de processo civil. penhora de frutos e rendimentos de coisa imóvel.
Com o advento do novel Código Civil Brasileiro – Lei n. 13.105/2015 – precisamente a partir do art. 867 e ss., o Ordenamento Jurídico passou a prever, por clara necessidade de casos como o presente, da chamada PENHORA de FRUTOS E RENDIMENTOS da coisa imóvel, assim dispondo:

Art. 867. O juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado.

[…]

Art. 869. O juiz poderá nomear administrador-depositário o exequente ou o executado, ouvida a parte contrária, e, não havendo acordo, nomeará profissional qualificado para o desempenho da função.

Firmando, assim, um princípio norteador procedimental da execução forçada, por quantia certa; indicativo, inclusive, que já constava da Lei de Falências e da Recuperação Judicial, assim como do próprio CPC, a partir da reforma operada pela Lei n. 11.382/2006, em seu art. 655-A, §3^o.

Em que pese tal referência (à execução forçada), somos pela possibilidade da sustação liminar do domínio útil da unidade inadimplente, como medida excepcional, e a teor do poder geral de cautela do Juiz (instituto do Direito Anglo-Saxão e que vem ganhando espaço na processualística brasileira, como veio para conferir eficácia ao processo em andamento) e em face das hipóteses de valores incontroversos (não contraditados) ou de crédito líquido constituído, assim como diante do atendimento de alguns requisitos próprios a medidas cautelares.

Do pedido liminar de sustentação
do domínio útil da unidade.
Análise concreta do caso
Por aqui, ressalvamos, de já, a mera “sustação” de “alguns aspectos” da propriedade (o seu mero usufruto), porque – ainda para os adeptos da possibilidade de uma medida extrema seguindo a proporção ao malferimento do direito de vizinhança, como o signatário – haveremos de atentar concretamente para os seguintes pontos: i) o montante devido; ii) a postura reiterada do condômino em quebrar suas obrigações condominiais; iii) ato volitivo inequívoco de exclusão do pacto condominial; iv) verossimilhança do alegado; v) periculum in mora; vi) fumus boni iuris e vii) reversibilidade da medida – como requisitos a uma limitação do direito de propriedade.

Superadas considerações quanto à possibilidade jurídica do pedido, vamos ao caso concreto: o montante cobrado, em tese, corresponde a, pelo menos, 1/5 do valor venal do imóvel, de modo que, reconhecido o crédito, a penhora do bem será provável; a inadimplência é histórica e já decorre de mais de 10 anos, sendo ato inequívoco de exclusão do pacto condominial pelo réu; há pedido liminar pela sustação do domínio útil da unidade (com imposição de desocupação da unidade para que seu aluguel seja revertido em prol da pessoa jurídica em prejuízo) – limitação do aspecto “fruição” do direito de propriedade; a decisão é reversível (revogável a qualquer tempo da presente ação ou execução ulterior); a verossimilhança do alegado decorre de virtual planilha acostada pela parte autora (credora); enquanto o fumus boni iuris emerge do art. 5^o, inc. XXIII da CF/1988 c/c arts. 1336 e 1337, parágrafo único, parte final do CB/1988 e art. 3^o, inc. IV, da Lei n. 8009/90.

Se volvendo ao corpo do Novel CPC – legislação mais importante em quatro décadas – revela-se clara a intenção do Legislador em dar maior eficácia às medidas judiciais, com a amplitude do poder geral de cautela, das modalidades de penhora e demais garantias de créditos apresentados, isso, em respeito à sempre desejável celeridade processual (indicativo visionário do art. 2^o, da Lei n. 9099/95) e ao respeito absoluto à eficácia procedimental e à rápida solução de conflitos, mesmo na Justiça Comum, a SUSTAÇÃO DO DOMÍNIO ÚTIL da Unidade em edilício inadimplente, com PENHORA dos seus FRUTOS E RENDIMENTOS, mediante nomeação de administrador judicial, nos se afiguram o novo tempo da processualística brasileira.