Por uma justa indenização em ações de desapropriação: a manifesta impossibilidade de utilização do índice FipeZAP

No âmbito das ações de desapropriação, deve haver relevante atenção à justa indenização, inclusive por consubstanciar preceito constitucional, de modo que o processo deve se desenrolar em amparo ao direito do proprietário do imóvel desapropriado, garantindo-lhe a indenização devida em decorrência do decreto de desapropriação, mas atentando-se para que o valor indenizatório seja justo, em respeito ao artigo 5^o, XXIV da Constituição da República Federativa do Brasil.

Como se sabe, nesse tipo de ação, a obtenção do valor indenizatório é feita por meio de laudo pericial, produzido por profissional capacitado nomeado pelo magistrado. Tal perito deve identificar o valor do imóvel na data do laudo e, partindo deste ponto, encontrar o valor do imóvel na data em que foi decretada a desapropriação.

Ocorre que, nesse contexto, a prática jurídico-processual vem demonstrando que, corriqueiramente, a obtenção do valor indenizatório para a data em que foi decretada a desapropriação tem se dado com base em parâmetros que podem ofender o artigo 5^o, XXIV da Constituição Federal, por não garantir que o valor da indenização apurado seja justo.

Isto porque, notadamente na Justiça Estadual, vem se admitindo a utilização do índice FipeZAP para a apuração do valor indenizatório em retroação do valor apurado na data do laudo à data do decreto de desapropriação, o que é perigoso e põe em risco a garantia de que o valor indenizatório seja justo.

Justifica-se pois o índice FipeZAP não ser o correto para apuração de valor de imóvel com fins de indenização em ações de desapropriação, posto que tal indicador acompanha o preço de venda e locação de imóveis comerciais de até 200m², anunciados em dez cidades selecionadas com base em anúncios de venda publicados no portal de imóveis ZAP, sujeito, evidentemente, às intempéries especulativas.

A própria página do FipeZAP na web apresenta a informação capaz de comprovar que o índice não é o mais fidedigno, especialmente quando afirma “As variações são calculadas pela Fipe com base em informações de amostras de anúncios de imóveis para venda e locação veiculados nos portais VivaReal e Zap Imóveis”.

Com efeito, consigne-se que em matéria jornalística escrita pelo renomado economista Samy Dana, no espaço Caro Dinheiro do Jornal Folha de S. Paulo, foi demonstrado que o índice FipeZAP não traduz com segurança os preços dos imóveis no Brasil, não sendo, portanto, a melhor opção. Veja-se trecho das ponderações do economista:

Antes de traçar precisões sobre o futuro dos preços dos imóveis, é necessário entender bem como tem sido calculado o índice de abrangência nacional mais utilizado no mercado imobiliário, o Índice FipeZAP criado em 2007. O primeiro ponto é que o índice toma como base apenas os preços anunciados, que por sua vez, estão sob a ótica apenas da oferta. Apesar do difícil acesso, o ideal seria contemplar valores de fechamento como escrituras, registros e avaliações feitas pelos agentes que financiam os imóveis. No estado de São Paulo, por exemplo, cerca de 57% dos imóveis vendidos foram financiados em junho desse ano. Assim, considerar a avaliação feita pelas instituições financeiras seria uma ótima amostra dos preços de mercado. O FipeZAP opta por utilizar em seus cálculos, apenas o preço anunciado dos imóveis, tal procedimento ocorre também na Hungria, Inglaterra, Áustria e em Malta. Evidentemente, esse preço anunciado é diferente do valor de fato transacionado, o que leva a certas distorções no índice para cima, ou seja, o índice é sempre superestimado. No caso brasileiro, há ainda mais um agravante, o índice só considera o preço ofertado dos imóveis cadastrados no site Zap Imóveis, quer pelos proprietários, quer pelas imobiliárias, sendo as últimas a maioria dos anunciantes.

Assim, resta evidente a impossibilidade de se considerar um índice baseado em preços médios de anúncio de venda de imóveis de até 200m² para cálculo de valor de imóvel em ações de desapropriação, já que é sabido e consabido que os preços anunciados no ZAP Imóveis nunca são os preços pelos quais os imóveis são efetivamente vendidos. Há notória especulação, o que torna o índice falho para sua utilização em ação de desapropriação.

Corroborando o defendido neste artigo, tem-se que a jurisprudência da Justiça Federal – que não vem sendo acompanhada pelo entendimento da Justiça Estadual – orienta no sentido de que a atualização em casos de desapropriações deve ocorrer com base em índices confiáveis e seguros, com décadas de análises estatísticas, como é o caso do IGP-M. 

A esse respeito, transcreve-se trecho do acórdão do julgamento do recurso de apelação 0017490-48.2011.4.03.6105, Relator: Desembargador Federal Helio Egydio de Matos Nogueira, Data de Julgamento: 28/11/2020, 1^a Turma do e. Tribunal Regional Federal da 3^a Região: 

Apelação. Administrativo. Desapropriação. Viracopos. Ampliação. Valor do imóvel obtido com base em critérios estabelecidos pela Cerpcamp. Atualização. Indice FipeZAP afastado. (…) Laudo pericial deve levar em conta utilização de índices, fatores e elementos amostrais de valor estatístico apropriado para maior aproximação com as reais características do imóvel expropriado. 4. Contudo, entendo que o índice de correção utilizado, FipeZAP, que resultou ao fim no percentual de correção aplicado de 108,97 %, deve ser afastado, posto que tal indicador acompanha o preço de venda e locação de imóveis anunciados no Brasil, com base em anúncios publicados no portal de imóveis ZAP (consulta em https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/), sujeito, ao meu ver, às intempéries especulativas.

É diante dessas considerações que se defende a absoluta impossibilidade de utilização do índice FipeZAP para apuração do valor indenizatório em ações de desapropriação, sendo medida impositiva a construção de um entendimento jurisprudencial integral, e não só pela Justiça Federal, no sentido de que em ações de desapropriação somente seja possível a utilização de índices confiáveis, como IGP-M, IPCA.

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