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O novo Código de Processo Civil e a cobrança de cotas condominiais

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O esperado e badalado “Novo Código de Processo Civil” traz em seu projeto muitas novidades, dentre elas um avanço que há muito tempo é esperado pelos profissionais que atuam no ramo do direito imobiliário, bem como pelos cidadãos que moram em um condomínio edilício. A novidade é que, com a aprovação do projeto, as cotas e demais despesas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua execução pela via judicial muito mais simples a célere.

É evidente a morosidade e o desgaste dela decorrente que o atual processo de cobrança de cota condominial traz para o condomínio. Muitas vezes, esse tipo de ação, que, conforme previsto no atual Código de Processo Civil, tem rito especial, dura muitos anos, trazendo prejuízos para o condomínio, ou seja, para os condôminos que cumprem com suas obrigações.

Assim, o condomínio perde receita, não tendo condições de operar em sua plenitude, e, com isso, os condôminos adimplentes acabam sendo obrigados a suportar a parcela do orçamento que não foi liquidada por quem deveria fazê-lo.

Corroborando com o fato de que os processos de cobrança de cotas condominiais, atualmente, se arrastam por anos e anos, tem-se o fato de que não raras são as vezes em que o débito, resultado do somatório de cotas condominiais pendentes de pagamento, monta quantia superior ao valor do imóvel gerador da despesa.

A razão da morosidade não deve ser atribuída tão somente ao Poder Judiciário, mas também ao fato de que o Código de Processo Civil vigente prevê que a ação de cobrança de cotas condominial tramite pelo procedimento sumário, que é o processo de conhecimento que tramita em um rito mais célere do que o ordinário. Ocorre, porém, que na maioria das vezes, na prática, a celeridade não ocorre e, como já dito, o processo se arrasta por anos.

O procedimento sumário traz a ideia de que o processo terminará em menor espaço de tempo do que se tramitasse pelo rito ordinário, isto porque, ajuizada a ação, ocorre a audiência de conciliação, no prazo de 30 (trinta) dias, conforme artigo 277 do CPC. Posteriormente, também dentro do prazo de 30 (trinta) dias, deve ocorrer a audiência de instrução e julgamento, conforme artigo 278, parágrafo 2º, do CPC. Com isso o juiz deverá proferir a sentença na própria audiência ou no prazo de 10 (dez) dias, conforme artigo 281, do CPC. Desse modo, conclui-se que, em sendo respeitados os prazos processuais e não havendo óbices a impedir a agilidade do procedimento, o processo terminaria em um período pouco menos de 3 (três) meses.

Ocorre, porém, que, na prática, não é bem assim que ocorre. E pior! Após longos anos, quando for proferida sentença de procedência da ação de cobrança, o vencedor ainda terá que aguardar o julgamento do recurso de apelação, que é recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, interposto pelo condômino vencido. Ou seja, o condomínio mais uma vez é prejudicado, pois não bastasse a morosidade na tramitação do processo em 1ª instância, ainda é obrigado a aguardar o julgamento do recurso de apelação, sem ao menos poder executar a sentença, o que faz o valor da dívida se avolumar.

Então, após a longa jornada traçada acima, a qual é submetido o condomínio, e sendo mantida a decisão condenatória, é iniciada a execução do julgado, inaugurando-se a fase de cumprimento da sentença, que igualmente ocorre com o processo de conhecimento, pode ser penosa. Isto porque, não sendo encontrado dinheiro passível de penhora nas contas bancárias do condômino inadimplente, realizar-se-á a penhora da unidade condominial, exigindo, os procedimentos, muitos cuidados e providencia que geram custos. Por fim, o bem constrito precisará ser avaliado, para, posteriormente, ser alienado em hasta pública. Só então, após a alienação com o pagamento do lance, o credor irá receber a quantia.

Ou seja, não obstante o Código Civil impor o pagamento do rateio de despesas de condomínio, muitas vezes essa imposição tem sido desconsiderada por condôminos que o faz com apoio nas normas processuais, que como dito acima, nada mais fazem do que dificultar a cobrança das cotas condominiais em aberto.

Ressalte-se que o rateio das despesas condominiais mediante o pagamento da cota condominial é o que motiva a constituição de um condomínio, pois se assim não fosse as pessoas iriam constituir moradia em terrenos avulsos, sem necessitar da “ajuda” de outras pessoas. Ou seja, a razão de ser do condomínio é a solidariedade existente entre os condôminos, ao passo que as pessoas que decidem viver em condomínio o fazem com o intuito de unir esforços para viver em um local que não seria possível construir e manter sem a ajuda de seus pares. Entendemos até mesmo que o condômino ao se tornar inadimplente viola o Princípio Constitucional da Solidariedade causando, por via de consequência, dano moral ao condomínio.

Há muito se pensa e se discute acerca da necessidade de dar às cotas condominiais força de título executivo, que, em benefícios dos credores, economizaria, e muito, o tempo gasto no processo judicial utilizado como meio para sua cobrança, pois ao ter o crédito expresso em um título executivo, o credor pode executar o patrimônio do devedor, imediatamente o penhorando, até que receba a quantia constante no título. Atualmente, no que diz respeito aos condomínios, as cotas condominiais só ganhar força de título executivo quando a sentença que condenou o condômino a pagar, transita em julgado.

A possibilidade, que ainda não é prevista em lei, de executar tais contribuições parece existir, posto que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação certa, líquida e exigível, se comporia pelo conjunto da convenção de condomínio – da qual se extrai basicamente o critério de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais -, da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

A mudança na legislação decorre de uma conclusão lógica; não há razão para forçar o condomínio a passar pelo espinhoso caminho de processo de conhecimento, ao passo de que o título objeto do processo, que é a cota condominial, já tem em sua essência a exequibilidade. Ou seja, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível. É ilógico!

É festejado, portanto, o fato de que a atribuição de força executiva ao crédito relativo à contribuição condominial foi inserida no relatório geral coordenado pelo Senador Valter Pereira. Também alegrando a comunidade jurídica e trazendo benefícios aos condomínios, o Deputado Federal Paulo Teixeira, Relator-Geral do Projeto de Lei nº. 8.046, de 2010, o chamado “Novo Código de Processo Civil”, opinou por incluir entre os títulos executivos “o crédito referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas em convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Em sendo aprovado o texto do novo Código de Processo Civil, o se espera, cremos que um dos maiores avanços, notadamente no ramo do direito imobiliário – condominial, será a mudança na forma de cobrança de contribuições condominiais, atribuindo-se a estas força de título executivo, sendo suprimida a necessidade de o condômino passar pelo moroso e desgastante processo de conhecimento para que receba seu crédito, bastando executar o título executivo extrajudicial.

Referências:

http://www.senado.gov.br/senado/novocpc/pdf/anteprojeto.pdf

http://www.senado.gov.br/atividade/materia/getPDF.asp?t=84496