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A segunda etapa do seminário “A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do Poder Judiciário” voltou a reunir magistrados, procuradores, advogados e empresários da construção civil para discutir o momento difícil e as perspectivas de retomada do setor.
Promovido pelo Instituto Justiça & Cidadania em parceria com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), e patrocínio da Itaipu Binacional e da Caixa Econômica Federal, o evento lotou o auditório da Emerj na manhã do dia 31 de agosto, dando continuidade ao debate iniciado em junho, em Brasília, no auditório do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Apontado como principal fator de instabilidade deste mercado, o distrato imobiliário voltou a monopolizar as discussões, sobretudo diante da iminência da publicação, pelo Governo Federal, de Medida Provisória para regulamentar suas regras, incluindo prazos e percentuais dos valores que devem ser devolvidos aos compradores arrependidos. “Precisamos buscar o equilíbrio entre a visão do consumidor e a dos fornecedores para chegar a um bom termo nessa discussão”, avaliou o ministro Luis Felipe Salomão, coordenador científico do Seminário.
Além de Salomão, participaram da mesa de abertura o seu colega na II Seção do STJ (Direito Privado), ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; o presidente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), desembargador Milton Fernandes; o corregedor-geral de Justiça, desembargador Cláudio de Mello Tavares; e o diretor-geral da Emerj, desembargador Ricardo Rodrigues Cardozo. Representaram os empresários o presidente da Ademi-RJ, Claudio Hermolin; o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin; o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins; e o presidente do Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary. Compôs ainda a mesa o presidente do Instituto Justiça & Cidadania, Tiago Salles. Mais de 600 inscritos acompanharam os debates, dentre os quais um grande número de magistrados.
Distrato, o vilão da hora – “O mercado imobiliário brasileiro é muito bem regulamentado, mas precisamos falar do distrato, que é hoje o nosso grande problema. Nos últimos três anos os distratos chegaram a 50% das vendas, o que é muito ruim para consumidores e construtoras, porque muitos empreendimentos atrasaram ou não foram concluídos, um perde-perde para toda a sociedade”, disse o empresário Rubens Menin, dando início ao debate. O presidente do Secovi-SP acrescentou que a possibilidade de distrato imobiliário só acontece no Brasil. Ele considera que o problema brasileiro não é de “falta de lei”, mas de má interpretação da legislação para atender os interesses individuais de quem distrata, prejudicando os interesses coletivos de todos os demais envolvidos na incorporação. “Precisamos encontrar uma solução justa e bilateral”, pediu.
“Sem essa discussão não vamos conseguir chegar a um consenso sobre o que é bom para os consumidores e para as empresas, de forma a manter o setor imobiliário pujante, crescente e sustentável. O mercado imobiliário é importante porque transforma as cidades, gera empregos, paga impostos e catalisa o crescimento de qualquer cidade”, complementou o empresário Cláudio Hermolin.
Momento difícil – O evento foi dividido em três painéis. O primeiro foi coordenado pela desembargadora Ana Maria de Oliveira, da 26a Câmara Cível (Consumidor) do TJRJ, e teve como tema “A Incorporação Imobiliária no Cenário Atual”. Participaram os desembargadores Marco Aurélio Bezerra de Melo e Cesar Cury, o ex-presidente da Ademi-RJ e fundador da incorporadora CHL, Rogério Chor, e o titular da Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon) do Ministério da Justiça, Arthur Rollo. A avaliação geral é de que o mercado imobiliário está sendo duramente afetado pelos efeitos da crise, incluindo o desemprego em alta, a renda das famílias em baixa, a retração do crédito e a curva decrescente no valor dos imóveis. Seria um dos momentos mais difíceis da história das construtoras e incorporadoras nacionais, que acumulam unidades não vendidas ou devolvidas, e hoje sofrem de uma incapacidade quase completa para lançar novos empreendimentos.
Apesar de ser definido pela Lei no 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações) como um contrato irrevogável e irretratável, ao longo dos anos a jurisprudência passou a admitir o distrato por parte do comprador. Com a crise dos últimos três anos, os distratos teriam alcançado índices alarmantes, o que coloca sob ameaça a saúde financeira dos empreendimentos e das empresas, além de afetar os interesses de todos os demais consumidores envolvidos, inclusive daqueles que cumprem pontualmente com os seus pagamentos.
Valor de mercado – “O mercado imobiliário há alguns anos representava mais ou menos 6,5% do PIB. Em função de todos os problemas, caiu para 5,5%, uma queda de quase 20% na participação. O número de empregos destruídos nos últimos cinco anos equivale ao número de empregos criados nos cinco anos antecedentes. É emergencial que todos os envolvidos entendam o colapso pelo qual o mercado imobiliário está passando”, comentou Rogério Chor.
Assim como havia feito na etapa brasiliense do Seminário, Chor voltou a apresentar números impressionantes sobre o momento difícil do setor. “Fiz um levantamento no final de 2010. As empresas listadas na bolsa valiam, em números atualizados, o equivalente a R$ 58 bilhões. Hoje, valem R$ 10 bilhões, ou seja, queda de 80%. Nesse ritmo, vão valer R$ 3 bilhões daqui a cinco anos. Ou todo mundo acorda para a destruição que as decisões do Poder Judiciário e a burocracia das prefeituras estão causando ao nosso mercado, ou, em breve, não vai haver mais nenhum herói vivo para contar a história”, disparou o empresário.
Métodos extrajudiciais – O Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, da 16a Câmara Cível do TJRJ, discordou, contudo, da avaliação de que as decisões do Judiciário estejam na raiz da crise do setor imobiliário. “Não vejo a insegurança jurídica que aqui foi trazida. A lei é bem clara na defesa do consumidor vulnerável, desde a Constituição de 1988. A jurisprudência do Direito Federal está bem consolidada pelo STJ. Onde talvez possamos melhorar é na elaboração de contratos mais claros, que atendam às legítimas expectativas de ambas as partes”, opinou o magistrado. Ele acrescentou: “Ambos os contratantes querem que o empreendimento ocorra da melhor forma possível, um quer o lucro e outro o imóvel. Esses interesses aparentemente em conflito têm que se harmonizar para chegarmos a um destino final que atenda a ambos”.
Na sequência, o desembargador Cesar Cury, da 11a Câmara Cível do TJRJ, concordou que em função das crises econômica e financeira a nova conformação de interesses no mercado imobiliário precisa passar por uma discussão profunda, que reencontre os pontos de convergência e estabeleça as premissas para uma negociação em busca do consenso. “Existe insegurança jurídica porque os interesses são antagônicos, quando deveriam ser complementares”, opinou. Presidente do Fórum Permanente de Práticas Restaurativas e Mediação, o magistrado defendeu a adoção de soluções que evitem custos adicionais com o processo judicial, como os métodos extrajudiciais para resolução de conflitos. “Os conflitos e as soluções podem ser previstos de modo consensual, o que facilita para todo mundo”, observou.
Medida provisória – O secretário nacional Arthur Rollo defendeu o texto da Medida Provisória em gestação no Poder Executivo. A minuta da MP prevê punição mais rigorosa ao distratante do que aquela consolidada na jurisprudência do STJ, que considera abusivas retenções acima de 25% do valor pago pelo comprador. A proposta do Governo é reter até 50% dos valores pagos, com teto de 10% do valor total do imóvel. Acrescentou o secretário que a MP vai determinar a prestação de informações mais precisas aos consumidores no ato da compra. “O consumidor ficou com piores condições para fazer o distrato, mas vai passar a se exigir também mais responsabilidade do incorporador na hora de fechar o negócio”, opinou Rollo.
A defesa da MP feita pelo representante do Governo ensejou várias manifestações contrárias à regulamentação do distrato feita por essa via durante o restante do Seminário. O ministro Villas Bôas Cueva, por exemplo, se disse perplexo com a edição de uma MP que “muda entendimentos anteriores” e “cria enorme insegurança jurídica”. Em entrevista à revista J&C logo após o evento, o desembargador Bezerra de Melo contemporizou: “O ideal é a discussão no Congresso por meio de um projeto de lei, com debate entre os atores e a sociedade, mas talvez os estudiosos e o próprio Governo tenham tido a sensibilidade de que há urgência no tratamento. Se for essa a solução e se ela se mostrar verdadeira que venha (a MP) para harmonizar os interesses em conflito”.
Nem deveria existir – O desembargador do TJRJ Carlos Santos de Oliveira, palestrante do terceiro painel, disse considerar que a MP pode vir a caracterizar “excesso de intervenção do Estado em uma relação privada”. Apesar disso, defendeu a repactuação com regras claras como única forma de ultrapassar o momento de crise. Para ele, o melhor caminho é a aplicação dos métodos extrajudiciais: “A solução passa pela mediação”.
Já para empresários como Rogério Chor e Flávio Amary a MP “nem deveria existir”, assim como qualquer outra regra para balizar os distratos. A solução para eles seria restabelecer o respeito à irrevogabilidade dos contratos. “Somos o único país que tem distrato. Se a pessoa compra e dá lucro, vende com lucro. O argumento da defesa do consumidor de que a construtora repõe o imóvel e o revende com lucro não é verdadeiro. Durante a alta do mercado nenhum consumidor entregou nenhum apartamento, pois vendia e ficava com o lucro. Só entregam hoje o apartamento porque ele vale menos do que valia há três anos. A MP é apenas uma diminuição do problema, porque pelo menos a regra fica clara”, opinou Chor. “O que precisamos é de segurança jurídica, respeito aos contratos. Se abrir a possibilidade de rescisões, não vai existir mais o contrato de compra e venda de imóveis no país”, acrescentou Amary.
Consumidor versus investidor – O segundo painel, coordenado pelo desembargador do TJRJ Marcos Alcino, aprofundou a discussão sobre o distrato com o tema “Análise dos impactos econômicos das decisões judiciais”. Os palestrantes foram o ministro Villas Bôas Cueva, o presidente da construtora Calçada, João Paulo de Mattos, e o desembargador do TJRJ Carlos Santos Oliveira. Para Cueva, embora exista uma jurisprudência consolidada, em momento de crise “questões que pareciam já estar pacificadas ganham uma nova cor”. Daí a importância, segundo ele, de aprofundar a discussão das questões técnicas com profissionais da área.
O empresário João Paulo de Mattos voltou a afirmar que apenas 30% dos distratos acontecem por incapacidade de pagamento do comprador. Todos os demais seriam casos de rescisões imotivadas, pela simples opção do investidor de redirecionar seu capital para outras aplicações que se tornam mais atraentes durante o contrato. A necessidade de diferenciação entre consumidores finais e investidores parece, inclusive, ser um dos poucos consensos entre os participantes dos debates. Mattos deixou ainda como propostas: que somente o cliente com incapacidade de pagamento comprovada tenha direito à rescisão, que os valores só sejam devolvidos após a revenda da unidade, e que o valor do sinal seja perdido pelo comprador de acordo com o princípio de arras.
Tratamento especial – Em entrevista após o evento, a desembargadora Ana Maria de Oliveira disse que embora concorde com a necessidade de separar o consumidor final do investidor, nos processos que julga não tem identificado quantidade significativa de investidores. Esse cenário de crise é verdadeiro, assim como o grande problema na outra ponta, do consumidor, que ao fazer o distrato parte de uma frustração. É preciso buscar soluções para que as partes fiquem equilibradas, sem prejuízo do consumidor ou do fornecedor”, avaliou a magistrada.
“Consumidor é aquele que compra para o uso da sua família. Investidor é a pessoa que adquire imóvel comercial, adquire em nome de empresa, adquire vários imóveis no mesmo lançamento ou até adquire um imóvel para melhorar a sua renda, e aí se submete ao risco. Quem compra para moradia não pode sofrer as mesmas consequências daquele que compra para investimento, merece um tratamento especial”, arrematou a discussão o especialista em Direito Imobiliário e conselheiro da Ademi-RJ, Antonio Ricardo Corrêa, que palestrou no painel seguinte.
Pacto global – O terceiro painel tratou das “Perspectivas Jurisprudenciais da Incorporação Imobiliária”, com a orientação da desembargadora Nilza Bitar, da 24a Câmara Cível (Consumidor), que fez uma breve apresentação sobre a jurisprudência mais recente sobre o assunto produzida pelo STJ e pelo TJRJ. O desembargador da 25a Câmara Cível do TJRJ Werson Rêgo voltou à carga contra a MP. “A Medida Provisória não é a melhor solução, especialmente neste instante. Já há um trabalho longo de interação entre os poderes Executivo, Legislativo e Judiciário, entidades de defesa do consumidor e do mercado, que é o Pacto Global celebrado aqui no Rio em abril de 2015, suspenso por conta de incompreensão do sistema em relação aos seus alcances”.
O TJRJ foi o primeiro tribunal do país a assinar o conjunto de regras para oferecer segurança jurídica e evitar práticas abusivas nos contratos imobiliários. O documento foi assinado pelo então presidente do TJRJ, desembargador Luiz Fernando de Carvalho, com representantes da Senacon, OAB, Abrainc, CBIC, Ademi-RJ e Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami). O acordo fixou critérios para o distrato, com duas opções para o consumidor: pagar multa de 10% sobre o valor do imóvel, até o limite de 90% do valor já quitado; ou perder o sinal, acrescido de 20% sobre o que foi desembolsado.
Atualização da Lei – O Pacto também estabelecia regras para conter práticas consideradas abusivas, como a cobrança de taxas de decoração, assessoria técnica imobiliária (taxa SATI) e repasse de financiamento bancário. A cláusula de tolerância que permite ao incorporador entregar a obra com 180 dias de atraso também sofreu modificações e os prazos de garantia também foram estendidos com base nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Apesar das concessões feitas pelas associações de construtoras, o Procon-RJ não assinou o documento, que também foi muito criticado por advogados especializados em Direito do Consumidor. Sem ampla adesão, o Pacto “não pegou”. O desembargador Werson Rêgo, no entanto, acredita que o documento ainda pode servir como ponto de partida para a atualização da Lei de Incorporação, por meio de projeto de lei específico. “Não aceito, não gosto e não confio em soluções impostas. Seja por decisões judiciais, decretos ou leis que não tenham passado por um amplo debate na sociedade. O caminho é sempre o da negociação, do diálogo franco, transparente e sincero em torno de propostas que visam proteger e satisfazer as legítimas expectativas de todos os agentes que atuam no mercado”, concluiu.
Contraponto – O procurador Sidney Rosa da Silva Júnior, membro do Ministério Público do Rio de Janeiro, criticou a desconsideração da jurisprudência consolidada sobre os distratos. “O grande problema que está afetando as incorporadoras é a perda de capacidade econômica do consumidor. Aumentar o percentual de retenção de distratos pode fazer com que ninguém compre mais, pelo medo de que a crise se agrave. Daí a dificuldade que tenho de mudar o entendimento jurídico com base em conjunturas econômicas”, avaliou o procurador, que acrescentou: “De forma alguma advogo que as empresas devem diminuir seus lucros, ter maiores custos ou que vamos dificultar o lado do empresário. Muito pelo contrário. Só tenho a defender a melhoria, a desburocratização e tudo mais que se falou aqui para dar maior eficiência ao setor (…). O que questiono é se estas melhorias podem impactar juridicamente, a ponto de mudarmos completamente as regras já estabelecidas durante anos para esse setor”.
Necessidade de diálogo – O último palestrante foi o advogado Antonio Ricardo Corrêa, que fez uma síntese da posição das empresas sobre a regulação
do distrato via MP. “O mercado imobiliário tem sofrido com os distratos, mas entende que é muito melhor discutir e criar um conceito a respeito desse assunto do que criar uma Medida Provisória unilateral. O mercado imobiliário, especialmente no Rio de Janeiro, é contra a MP antes das discussões com o Poder Judiciário e com a sociedade”, assegurou.
Encerramento – Na conclusão, o ministro Luis Felipe Salomão, coordenador acadêmico do seminário, defendeu a continuidade do diálogo. “O evento foi muito proveitoso. Discutimos as complexas relações que envolvem esse sistema de construção e incorporação, que mexe com o setor público, como o setor privado, com agentes financeiros, com consumidores e com fornecedores, envolvendo também o sonho da casa própria. O evento foi justamente para aprofundar o debate e permitir a análise dos diversos ângulos da questão, o que certamente faz com que o julgador melhore sua forma de apreciar a matéria. Vamos ampliar o debate a cada nova versão, para encontrar os pontos de dissidência e convergência e melhor balizar o equilíbrio dessas relações sensíveis”, encerrou o magistrado.
Conversa com o Judiciário
O Instituto Justiça & Cidadania desenvolve desde 2010 o projeto Conversa com o Judiciário, que objetiva aproximar o Poder Judiciário da sociedade por meio do diálogo com entidades de classe. É um evento de muito sucesso, que aproxima empresários e advogados dos magistrados, em discussões profundas sobre economia e sustentabilidade, sempre com foco na diminuição da litigiosidade.
“Quando você oferece essa discussão, os magistrados passam a conhecer mais sobre os problemas da sociedade. Esse último evento foi pensado com os dirigentes da Ademi-RJ para que pudéssemos mostrar ao Poder Judiciário qual é o impacto da crise econômica no setor imobiliário”, explicou o presidente do Instituto J&C, Tiago Salles.
Assista ao vídeo do evento: bit.ly/2J17ihQ
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